לוגו אתר מאמר.נט
שלום אורח
התחבר לאתר או הרשם לאתר מאמר.נט
2291 מאמרים 492 כותבים 447 קטגוריות הוספת מאמר
מילות מפתח

דירות למכירה בהרצליה - מתמ"א או מקבלן?

פורסם בתאריך 15/04/2019      /      נכתב ע"י globalinks

הרצליה ידועה כאחת מארבע הערים שמובילות בישראל במספר היתרי התמ"א 38 שהיא מפיקה ועם כ-90 פרויקטים שיוסיפו (ומוסיפים) לה כ-630 יחידות דיור חדשות. במסגרת תוכניתה האסטרטגית הנוגעת להתחדשותו של מרכז העיר שלה, מעודדת עיריית הרצליה בניה לגובה לאורכם של הצירים המרכזיים שלה, כמו רח' ארלוזורוב ודרך ירושלים. במסגרת תוכנית ההתחדשות העירונית שלה, חולקה העיר לשלוש - החלק הצפוני שבה יועד להתחדשות כאזור מגורים, החלק המרכזי שבה עתיד לשלב בין שימור לפיתוח המוקדים הכלל-עירוניים (כאזור המיועד לשילוב בין מגורים לבין מקומות בילוי, בתי מסחר ותרבות הפנאי), והאזור הדרומי שלה, אשר מתוכנן לעבור את השינוי הגדול והדרמטי ביותר - להפוך לאזור עירוני אינטנסיבי ולמשוך את עיקר הפעילות בעיר ואת מרכז הכובד שלה דרומה.

דירות למכירה בהרצליה ותמ"א

שלושה האזורים אותם הזכרנו בפתיחה עתידים להוות את הבסיס המוצק לפרויקטי התחדשות עירונית אשר מתוכננים בשנים הקרובות. בעיר פועלים כיום כ-100 יזמים, שעשרה האקטיביים מביניהם הם האחראים לכ-40% מכל הפרויקטים המתבצעים בעיר. מרבית הפרויקטים ממוקדים במרכז העיר, בשכונה הירוקה ובשכונת גן רש"ל. מתוך קרוב ל-30 הפרויקטים שאוכלסו בעיר, הרוב המוחלט שייך לבניינים שעברו את התמ"א במסלולי החיזוק והתוספת. זאת, למרות שהעיר נמנית על רשימת הערים אשר גיבשו וניסחו את הזכויות לתוספת הבניה במסלול ההריסה והבניה מחדש, והיא אף מצהירה כי זהו מסלול ההתחדשות המועדף עליה, בפועל, רק 20% ופחות מהפרויקטים המבוצעים בעיר הינם משויכים למסלול זה, ומרביתם מבנים נמוכים אשר הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט כזה עבורם מקורה בזכויות בניה מתוקף תוכנית הבניין העירונית, אשר עד כה לא נוצלו. הרצליה אף נמנית על הרשויות שבידיהן הסמכויות לקידומן של תכניות פינוי-בינוי בעצמן (בניגוד לרשויות האחרות, הנזקקות לאישורה של הוועדה המחוזית) מתוך כוונה לקצר את הליך מתן האישורים הנדרשים.

דירה לקניה - מתמ"א או מקבלן?

גם בהרצליה, כמו בערים אחרות ברחבי ישראל, דירות המוצעות למכירה מגיעות ממספר מקורות - הראשון בהם הוא הדירות החדשות לגמרי, "מהניילונים" - דירות חדשות בבניינים חדשים שנבנו זה עתה על ידי קבלן. יתרונותיהן של הדירות הללו ידועים ומוכרים ואפשר לראות אותם מככבים על כל שלטי החוצות, העיתונים והמדיות השונות. את החסרונות, משום מה, מצניעים מעט, ולכן, מי שרוכש דירה מקבלן בהליכי בנייתה, למשל, עלול להיות מופתע כשהקבלן / יזם קורסים כלכלית ופשוט אין כסף להמשיך בפרויקט. המקור השני הוא דירות היד השנייה, שגם להן יתרונות וחסרונות. אמנם, היתרון הגדול שלהן הוא מחירן (אשר עשוי להתגלות כזול באופן יוצא דופן, יחסית לדירות החדשות) אבל מצד שני, מדובר בדירות ישנות ובבניינים ישנים, שלא תמיד כל הליקויים בהן גלויים לעינו של הקונה, בטרם שילם עליהן במיטב כספו. המקור השלישי כיום, הוא מקור שהולך וצובר תאוצה בזכות פרויקטי החיזוק של תמ"א 38 - דירות חדשות בבניינים משופצים. וכאן, יש צורך להרחיב מעט על הסיבה שהדירות האלה מתגלות כאפיק רכישה משתלם למדי, במיוחד בהתחשב בחסרונותיהן של החלופות האחרות הקיימות בשוק הנדל"ן הישראלי העכשווי.

מדוע דירות תמ"א 38 משתלמות יותר מדירות אחרות?

דירות תמ"א 38 נוצרות מתוך ניסיונה של ממשלת ישראל לפתות כמה שיותר יזמים וקבלנים להיכנס לפרויקטי תמ"א 38 ובעיקר, לפרויקטים של חיזוק והרחבת מבנים קיימים. בפועל, מה שמתרחש בפרויקט כזה, הוא, שבנוסף לרווח של הדיירים מכניסה לפרויקט כזה - העלאת ערך דירותיהם באמצעות הגדלתן ושיפור הבניין עצמו, רשאי הקבלן להוסיף עוד מספר דירות (בהתחשב במגבלות המוכתבות לו, כמובן). את הדירות הללו, לאחר העברת הדירות המשופצות לבעלי הדירות הוותיקים, מוכר הקבלן בסכום הגבוה ממחירה של דירה מיד שנייה, אבל, עדיין, אינו גבוה כמחירה של דירה חדשה. באופן זה, הוא לא רק מצליח להשיב לעצמו את עלויות כניסתו לפרויקט, אלא אף מצליח לשלשל סכום לא רע לכיסו כרווח. מאחר ומדובר בפרויקט שיפוץ וחיזוק, זמני הפרויקט הם קצרים יותר מזמני קבלת מפתח לדירה חדשה בבניין חדש (מה שכמובן, חוסך לכם את הצורך לשלם בתקופה זו שכירות) וגם השכנים האחרים בבניין אינם מהווים עבורכם קניית חתול בשק, אלא תוכלו לדעת בדיוק מי הם ואף להכיר את רובם לפני רכישת הדירה. דבר שחשוב במיוחד עבור משפחות עם ילדים, אבל גם לשאר מהווה יתרון רציני.

לסיכום

לפני מספר שנים חתמה עיריית הרצליה על הסכם-גג מול משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון. הסכם זה עוסק בבנייתן של כ-8,000 יח' דיור חדשות ברחבי העיר במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. עפ"י ההסכם, הבניה המתוכננת מרוכזת בשלושה אזורים - אזור גליל ים (בה יבנו כ-3,000 יח' דיור), אפולוניה (בה יבנו כ-3,000 יח' דיור) ואזור קריית שחקים, הנמצא ממערב לקניון שבעת הכוכבים, ועתיד להיות מורחב בבנייתן של כ-1,800 יח' דיור. זאת, בנוסף לבניה המתרחשת בגליל ים, לבניה באזור התחנה המרכזית שבעיר (לכשיפונה), לבניה בצפונה של העיר (לאחר סגירתו של שדה התעופה), ולתוכניות תמ"א 38 המצויות בשלבים שונים ברחבי העיר הרצליה.

40 צפיות
0 כניסות
מאמרים נוספים מאת globalinks
דירות למכירה בהוד השרון - מתמ"א או מקבלן? בכל הנוגע לפרויקטי תמ"א 38, עד לאחרונה, נחשבה הוד השרון לעיר המפגרת הרבה מאחור, ביחס לערים אחרות הדומות לה בגודלן.
פורסם בקטגוריית נדלן, לפני 2 שבועות 12 שעות
פינוי בינוי: זכויות הדייר מדריך זה, המכונה "מדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקטים של פינוי-בינוי" כולל נקודות, דגשים וקווי התנהלות כלליים הנוגעים לפעילותם של בעלי דירות מול יזמים וקבלנים.
פורסם בקטגוריית נדלן, לפני 1 חודשים 2 ימים
מדוע כדאי לרכוש דירה מפרויקט תמ"א? נכון לזמן זה, מחירי הדיור עדיין לא ירדו באופן ניכר, בניגוד לציפיות ולהבטחות. גם תוכנית מחיר למשתכן, למרות שהבטיחה גדולות ונצורות, לא הביאה את ירידת המחירים המיוחלת.
פורסם בקטגוריית נדלן, לפני 1 חודשים 2 שבועות