לוגו אתר מאמר.נט
שלום אורח
התחבר לאתר או הרשם לאתר מאמר.נט
3023 מאמרים 805 כותבים 447 קטגוריות הוספת מאמר
מילות מפתח
נדל"ן מקרקעין

כיצד הסתבכה עסקת הנדל"ן של הכנסייה

פורסם בתאריך 30/04/2020      /      נכתב ע"י ברק בר-לב

בית ישן בחיפה הניצב בשדרות הציונות עומד במרכז של עסקת נדל"ן שהסתבכה ובמרכזה סכסוך בין הכנסייה, בין הקונה שרכש את המבנה, פדל אלבסול, לבין משפחה נוספת, משפחת נחאס שטוענת בכלל שהמבנה שייך לה.

הסאגה הכוללת עדויות מפוקפקות, מסכת של שקרים ועדויות המעוררות תהיה התגוללה בבית המשפט המחוזי בחיפה לפני השופטת תמר נאות  פרי.

ב 2010 חתם פדל אלבסול על עסקת נדל"ן של רכישת מבנה מהכנסייה הקתולית שעל שמה היה רשום המבנה. הוא הכיר מצוין את המבנה שאותו הוא רכש שכן הוא היה דייר מוגן שהתגורר במבנה מאז שנת 1978 וגם בנו מתגורר במבנה. עבור הנכס שילם אלבסול 950.000 שקלים  והעסקה התבצעה באמצעות הארכיבישוף דאז אליס שקורי.

העסקה נחתמה והוכנס בה סעיף האומר כי על מנת שהעסקה תבוצע יש לקבל את האישור של הכס הקדוש בוותיקן. ואגב, זה לא סעיף מפתיע שכן כבר  בעבר בוצעו עסקאות רבות שהתנאי לרכישה היה האישור של הכס הקדוש.

אלבסול היה מרוצה, לפי  מיטב ידיעתו, הכס הקדוש אישר את העסקה, ולכן הוא העביר את כל התשלום על המבנה. אולם בהמשך, הרישום בטאבו התעכב ואלבסול הרגיש כי הכנסייה מתחמקת ממנו.

לאחר שהעסקה לא נרשמה בטאבו הגיש אלבסול בקשה לצו הצהרתי בבית המשפט, צו שבו ביקש שבית המשפט יורה לרשום את הנכס של שמו בטאבו.

בכתב ההגנה טענה הכנסייה כי הסכם המכר אף פעם לא נכנס לתוקף מאחר ולא התקבל אישור של הכס הקדוש למימוש העסקה. אלבסול , טענו ראשי הכנסייה, לקח על עצמו סיכון כאשר השקיע בנכס.

לאחר שעברה שנה ממועד הגשת העתירה של אלבסול, חלה תפנית בעלילה. בבית המשפט התקבלה עתירה של צד שלישי, משפחת נחאס המתגוררת בארצות הברית ובבריטניה טענה כי המבנה אינו שייך לכנסייה, אלא הוא בבעלות המשפחה.

משפחת נחאס טענה כי את המבנה הקים אבי המשפחה עוד לפני הקמת המדינה, וכאשר הוא נאלץ לעזוב את המדינה, הוא העביר את המבנה בנאמנות לכנסייה. בניגוד למסמכים הרשמיים, טענו בני המשפחה, שהם אף פעם לא נתנו את המבנה לכנסייה במתנה, אלא בנאמנות והיא התחייבה, להשכיר את הדירות, לשמור עליהן ולגבות את שכר הדירה. עוד טענו בני משפחת נחאס כי ההסכם בין אבסול לבין הכנסייה הוא הסכם פיקטיבי שמטרתו להרחיק את הנכס מהמשפחה שלהם.

במשפט הופיעו בני משפחת נחאס, אלבסול לצד דמויות דתיות חשובות כמו הארכיבישוף הקודם אשר חתם על העסקה, הארכיבישוף  החדש, שהחליף את הארכיבישוף הקודם, גורג בקעוני סגן הבישוף אשר ממונה על נכסי הכנסייה ועוד שני אנשי דת שקדמו לו.

בתחילת הדין הועלתה השאלה מדוע לא אישר הכס הקדוש את העסקה? בשלב זה עשתה הכנסייה כל מאמץ כדי להתחמק מתשובות ולעתים אף מסרה מידע מוטעה לבית המשפט.

המידע נחשף כאשר הכנסייה אולצה לגלות את ההתכתבות הפנימיות שנכתבו בין 2015-2016, התכתבויות שדנו בקביעת העמדה לגבי העסקה.

מהתכתבויות אלו עולה כי בשנת 2015 שהארכיבישוף בקעוני שלח מכתב לכס הקדוש ובו הוא ביקש את אישור העסקה. במכתב הוא מציין כי כבר התקבלה תמורה על המבנה במזומן ומוסיף כי אלבסול הוא בן הדת המוסלמית.

שלושה חודשים לאחר שליחת המכתב קיימה הוועדה הכלכלית של הכנסייה ישיבה שבה היא דנה בעסקה. בישיבה טענו נציגי הוועדה כי התמורה שהתקבלה, 950,000 שקלים נמוכה מהערכה של שמאי שקבע את שווי הנכס בסך של 1.525 מיליון שקלים.

בינואר 2016 התקיימה ישיבה של מועצת הכמרים של הכנסייה ובה הוחלט לא למכור את הנכס לאלבסול, אך באותו החודש שלח הכס הקדוש מכתב שבה פורטו כל עסקאות הנדל"ן שבוצעו בישראל ושניתן להם אישור, ובין העסקאות הופיעה גם המבנה בשדרות הציונות.

הארכיבישופים בישראל גם התכתבו ביניהם בחלופת המכתבים סיפר הארכיבישוף שקור לבקעוני, שהחליף אותו בתפקיד, על הדרישות של משפחת נחאס.

שקור כתב כי ההכנסות מהנכס הגיעו רק לאלפי שקלים בשנה והיה חשש כי המבנה יוכרז כמבנה מסוכן, ולכן צריך היה לערוך בו שיפוץ בעלות של 300.000 שקלים, לכן, כך הוא הסביר נעשתה העסקה עם אלבסול.

במסגרת ההתכתבות פירט הארכיבישוף בקעוני לכס הקדוש את הטענות של משפחת נחאס ועוד אמר כי התמורה הייתה בשווי של 60% בלבד מערך הנכס ולא ברור היכן הכסף שהתקבל הופקד. בתשובת הכס הקדוש נאמר כי על אף שכבר ניתן אישור עקרוני למכירת הנכס, לאור הפנייה של משפחת נחאס ולאחר התלבטויות הוחלט כי האישור לעסקה מבוטל.

לאור השתלשלות המכתבים פסקה השופטת כי בעסקה התקיים התנאי המתלה בין הכנסייה לבין אבסול, ולכן העסקה תקפה. אילו רצתה הכנסייה לבטל את העסקה, היה עליה לפעול לשם כך, משלא עשתה כך, העסקה תקפה. באותה פסיקה דחתה השופטת את טענות הגזענות של אלבסול כלפי הכנסייה.

באשר למחיר העסקה, ציינה השופטת כי יש פער  של 37% בין מחיר העסקה לבין שווי הנכס. אלבסול הסביר את הפער בכך שטען כי היה חשש שהמבנה יוכרז כמסוכן, ולכן היה צורך להשקיע בשיפוץ המבנה. השופטת קיבלה את טענתו.

כאן למעשה תם החלק הראשון של הסאגה. השופטת סיכמה את הדיון ואמרה כי העסקה בין הכנסייה לבין אלבסול עמדה בכל התנאים והמבנה שייך לו.

אך שוב התרחשה הסתבכות בעלילה – משפחת נחאס הגישה תבעה נוספת ובה טענה כי לכנסייה לא הייתה רשות לבצע את העסקה.

כדי להוכיח את דבריה הגישה משפחת נחאס לבית המשפט שטר מכר אשר העיד שאבי המשפחה ביצע עסקת מכר של המבנה לכנסייה ללא תמורה בשנת 1952. אך במסמך אחר מאשר הארכיבישוף באותה תקופה את הבעלות של משפחת נחאס על המבנה וכי כל דמי השכירות שייגבו יהיו שייכים למשפחת נחאס וליורשים שלה.

בבית המשפט התקשו בני משפחת נחאס להסביר את הפעולות שעשה אבי המשפחה, אולם כתב הנאמנות שהוצג היה כתב נאמנות אותנטי. ובנוסף, הוכח כי לפחות בין השנים 1966-1979 נציג המשפחה ניהל את הנכס וגבה מהדיירים את שכר הדירה.

הכנסייה טענה כי הנאמנות על המבנה נזנחה ובוטלה עם השנים, והוכיחו כי המשפחה הפסיקה לטפל בנכס מ  1979 ועד  2012 ו אף לא התעניינה בו.

שאלה חשובה שעלתה במהלך הדיונים היא האם אלבסול היה מודע לעניין. זוהי שאלה קריטית העלולה לפסול את העסקה שכן, כשמישהו מוכר קרקעות שאינן שלו לצד ג', וצד ג' פועל שלא בתום לב ישנה אפשרות לפסול לגמרי את העסקה. לאחר שהשופטת התעמקה בטענות של משפחת נחאס כי אלבסול ידע שהנכס לא שייך לכנסייה, היא התרשמה שאלבסול פעל בתום לב ודחתה את הטענה.

סוף דבר: בית המשפט החליט כי הבית ברחוב הציונות 96 שייך לאלבסול ואילו בפני משפחת נחאס פתוחה הדרך להגשת תביעה נגד הכנסייה בהליך אחר.

הכותב ברק בר-לב הוא מהוותיקים והבולטים בתחום ההתחדשות העירונית, בעל ידע וניסיון נרחב בתחום הפינוי ובינוי, המקרקעין והתכנון והבניה, והינו הבעלים והמייסד של חברת הנדל"ן בר-לב

31 צפיות
0 כניסות
מאמרים נוספים מאת ברק בר-לב
דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38 אחד הנושאים איתם יש להתמודד כאשר מבקשים לממש את הוראות תמ"א 38 היא תופעת הדייר הסרבן?
פורסם בקטגוריית נדלן, לפני 1 חודשים 1 שבועות
כיצד תבחרו מארגן דיירים בעסקה מסוג התחדשות עירונית שהינה בעלת חשיבות רבה כיצד תבחרו מארגן דיירים בעסקה בעלת חשיבות כה רבה בחייכם?
פורסם בקטגוריית נדלן, לפני 1 חודשים 1 שבועות
היעדר זכות ערר - רובע 4 בבקשה להיתר התואמת לתוכנית רובע 4 אין חובת פרסום ואין למתנגדים זכות ערר.
פורסם בקטגוריית נדלן, לפני 1 חודשים 1 שבועות
אודות I ברק בר-לב שמי ברק בר-לב, הבעלים והמייסד של משרד בוטיק איכותי המתמחה בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית ואשמח שתכירו אותי יותר.
פורסם בקטגוריית נדלן, לפני 2 חודשים 3 ימים
מהו הקשר בין תכנית הרבעים של תל אביב להיטל השבחה? תחת הכותרת "תכנית הרבעים" מקדמת עיריית תל אביב תכניות לארבעה רבעים מרכזיים בעיר, רובע 3, רובע 4, רובע 5, ורובע 6. התכניות נועדו לאפשר התחדשות עירונית בעקבות קביעה של זכויות בנייה לבנייה חדשה ולתוספת על בניינים קיימים במטרה לפשט את הליכי התכנון והרישוי ושמירה על אופי הסביבה.
פורסם בקטגוריית מיסוי מקרקעין, לפני 1 חודשים 1 שבועות