לוגו אתר מאמר.נט
שלום אורח
התחבר לאתר או הרשם לאתר מאמר.נט
3363 מאמרים 939 כותבים 447 קטגוריות הוספת מאמר

מיחזור משכנתא או הוזלתה, בעקבות ביטול המגבלה על ריבית הפריים

פורסם בתאריך 28/12/2020      /      נכתב ע"י Dr Itamar Cohavi

מיחזור משכנתא או הוזלתה, בעקבות ביטול המגבלה על ריבית הפריים

ד"ר איתמר כוכבי עורך דין-נוטריון, רואה חשבון וכלכלן

הטכניון – הפקולטה להנדסת תעשייה וניהול, מרצה בקורסים "חשבונאות ניהולית מתקדמת" ו"בקרת עלויות" כ-30 שנה.

מרצה מצטיין טכניוני – הצטיינות יתירה בהוראה לשנת תשע"ה סמסטר חורף.

מרצה מצטיין טכניוני – ראוי לשבח בהוראה לשנת התשע"ו.

אוניברסיטת חיפה – הפקולטה לניהול – מנהל עסקים, מרצה בקורסים "חשבונאות פיננסית" ו"עקרונות החשבונאות" לתואר MBA.

הפקולטה למשפטים – אוניברסיטת חיפה – מרצה בקורס "עקרונות החשבונאות  וניתוח דוחות כספיים", לתואר מוסמך במשפטים LL.M עם התמחות במשפט עסקי מסחרי עד ל- 5/2019.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס.

ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה Dr. Faculty of Law, University of Haifa

 

תשלום המשכנתא הוזל בעקבות ביטול המגבלה על ריבית הפריים

 

בנק ישראל פרסם כי החל משנת 2021, הוא מנחה את הבנקים למשכנתאות לבטל

את המגבלה על ריבית הפריים, אשר צפויה להוזיל את החזר המשכנתא החודשי.

 

התוצאה היא, כי לאורך כל תקופת המשכנתא, החזר המשכנתא הכולל יקטן, וצפוי

לחסוך ללווים עשרות אלפי שקלים ויותר -במצטבר, לאורך כל שנות החזר ההלוואה.

 

מהאמור עולה כי מעתה ואילך, ניתן יהיה לקחת עד שני שלישים מהמשכנתא

בריבית צמודת פריים, שהינה ריבית אטרקטיבית יותר וזולה יותר, נכון להיום.

 

עם ביטול הגבלת שיעור רכיב ריבית הפריים, בתמהיל המשכנתא, אזי שליש מסך המשכנתא יינתן בריבית קבועה ושני השלישים הנותרים ייבחרו בידי הלווים.

המשמעות היא, שגם בעלי משכנתא כיום, יוכלו לבקש למחזר את המשכנתא שלהם,

כאשר לעת פרסום הודעת בנק ישראל, הריבית -ההחזר- עשויה להיות זולה יותר.

 

שינוי ההוראה של בנק ישראל, צפוי להביא לחיסכון של מאות שקלים בהחזר החודשי, ועשרות אלפי שקלים, ללווים לאורך חיי המשכנתא. על מנת להקטין את החזר המשכנתא צריכים משקי הבית-הלווים- לפנות לבנק ולבקש מיחזור משכנתא.

בנק ישראל צופה כי לא תתרחש בקרוב העלאה משמעותית בריבית הפריים. לפיכך, נטל החוב של משק בית שנטל משכנתא צפוי לרדת, לפי המתווה החדש, שעשוי לשלם כמה מאות שקלים פחות כאשר החזר המשכנתא החודשי עומד על 4,000 ₪ ויותר.

החזר חודשי – תשלומים חודשיים בגין המשכנתא

החזר חודשי הינו ביצוע תשלום חודשי להחזר קרן המשכנתא והריבית או כל סוג תשלום נוסף שנקבע, בעת החתימה על הסכם המשכנתא.

החזר המשכנתא הינו החזר משולב הכולל הן את קרן המשכנתא והן את הריבית על המשכנתא. החזר הקרן הינו ההחזר בגין סכום המשכנתא שקיבלתם לרכישת הדירה בתוספת הריבית או כל סוג תשלום אחר על המשכנתא, אשר נקבע בעת קבלת המשכנתא לרכישת הנכס/הדירה.

סוגי משכנתאות רבים קיימים בשוק: שמות המשכנתאות המוכרות ביותר הינן: משכנתא צמודה למדד, צמודה למט"ח, בריבית קבועה, משכנתא בריבית משתנה או בריבית פריים ועוד סוגי משכנתא נוספים אשר את חלקם אסקור בהרצאה בכיתה.

 

בקשה למיחזור המשכנתא כפופה לתשלום קנס של עמלת פירעון מוקדם, ולפיכך

כדאי לבדוק קודם לכן בבנק, את ההשפעה והכדאיות הכלכלית במיחזור המשכנתא.

 

ואולם, יש לשים לב ולהיזהר.  מאחר ואם בעתיד יחול שינוי של גידול הריבית במשק

(וכך גם עליית ריבית הפריים), נוטל המשכנתא  יהיה חשוף, להתייקרות ההחזר

החודשי של המשכנתא. אשר על כן, כאשר החזר המשכנתא החודשי יגדל, אזי

הסכום הכולל של המשכנתא, לכל תקופת המשכנתא יגדל בהתאם, בעקבות כך.

 

שיטת החזר המשכנתא

ההחזר החודשי הקרוב וההחזר החודשי העתידי

שיטת ההחזרים החודשיים של המשכנתא (לוח הסילוקין של המשכנתא), הינה התחזית של פריסת תשלומי החזר המשכנתא החודשיים הבסיסיים. (ללא השינויים העתידיים אשר יחולו במדד המחירים לצרכן, בשיעורי הריבית או בשערי המטבעות זרים).

 

משכנתא בריבית הפריים

מסלול צמוד פריים - הריבית משתנה בהתאם לשינוי בריבית בנק ישראל -כיום  ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% . (ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל +1.5%)

מסלול משכנתא בריבית הפריים הוא מסלול בו קרן המשכנתא אינה צמודה למדד המחירים לצרכן וניתן לפרוע את המשכנתא ללא קנסות או עמלות (עמלות פירעון מוקדם).  כאשר קרן המשכנתא איננה צמודה למדד, קרן המשכנתא לא תעלה ולא תקטן לעולם מהסכום אותו לקח הלווה. קרן המשכנתא לא צמודה למדד המחירים לצרכן, והינה משכנתא במסלול שקלי. יתרונה של משכנתא במסלול שקלי הוא שכאשר קיימת במשק אינפלציה (או לחילופין דפלציה, כחסרון), קרן המשכנתא אינה משתנה. מסלול משכנתא בריבית הפריים מומלץ כאשר הריבית במשק נמוכה.

הריבית על קרן המשכנתא משתנה בהתאם לשינויים החלים על ריבית הפריים.
בנק ישראל מעדכן את הריבית פעם בחודש ולכן תקופות של שינויים חדים מאוד (למשל בתקופות אינפלציה גבוהה ושינויי ריבית גבוהים בשל כך), עלולות לגרום לשינויים קיצוניים בהחזר החודשי. לפי הוראות בנק ישראל, במהלך השנים האחרונות, לא ניתן לקחת יותר משליש מכלל המשכנתא, בריבית פריים.

 

 

מסלולי המשכנתא

נכון לתום שנת 2020, קיימים שלושה מסלולים עיקריים לנטילת משכנתאות.

 

הראשון: מסלול צמוד לריבית פריים, הנקבעת ע"י בנק ישראל והינה כיום 1.6%.

 

מסלול זה, לפי בנק ישראל, אמור להוות לכל היותר כשליש מכלל המשכנתא.

 

השני: מסלול בריבית קבועה.

 

מסלול בריבית קבועה – שיכולה להיות צמודה למדד, או לא צמודה למדד.

 

היינו המסלול מתחלק לשני תתי - מסלולים:

 

ריבית קבועה הצמודה למדד המחירים לצרכן.

 

ריבית שקלית משתנה - אינה צמודה למדד המחירים לצרכן.

 

מסלול זה אמור להוות גם הוא כשליש מסך המשכנתא.

 

השלישי: מסלול בריבית המשתנה

 

מסלול בו הריבית מקובעת ל-3 או ל-5 שנים, ואז משתנה בהתאם לשינוי בעוגן שנקבע על ידי הבנק, צמוד או לא צמוד, לפי בחירת הלקוח.

 

אפשרות: מסלול בריבית המשתנה שחלק ממנו צמוד למדד וחלקו האחר לא צמוד.

 

מתוך המסלול הזה, נכון להיום, ניתן לקחת שליש מהמשכנתא בריבית הצמודה

 

לפריים.

 

לפי ההוראה החדשה האמורה לעיל , לפחות שליש מהמשכנתא תמשיך להילקח לפי ריבית קבועה, בעוד שהשאר יילקח במסלולים אחרים, לפי בחירת הלווה.

גורמים בענף הנדל"ן, צופים שבעקבות הוזלת המשכנתאות, קיים צפי בטווח הקרוב, לתדלוק הביקוש לדירות ולאפשרות עליית מחירי הדירות.

קוראי מאמר זה נדרשים לקבל עצה מקצועית בבנק או ע"י כל גורם מקצועי אחר לפני כל פעולה.

 

להרחבה בנושא המשכנתא, ר' מאמרי: משכנתא (כ-10 עמודים).

 

מהי משכנתא

בישראל מסדירים את זכויות הצדדים להסדרי המשכנתא מספר החוקים בחוק המקרקעין תשכ"ט -1969. בס' 4 לחוק המקרקעין נקבע: "משכנתה היא מישכון של מקרקעין".

חוק המקרקעין, פרק ז', זכויות במקרקעי הזולת, בסימן ב': משכנתה (סעיפים 85 – 91). בכפוף לתחולת חוק המשכון, סעיף 91 קובע: "...אין למשכן מקרקעין או שכירות רשומה במקרקעין אלא על ידי משכנתה".

חוק המקרקעין קובע את רשימת זכויות הקניין: בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, עיכבון.

משכנתא הינה סוג של הלוואה לטווח ארוך המוחזרת בתשלומים – החזרים חודשיים. המשכנתא הִנה שיעבוד נכס מקרקעין או חלק ממנו (דירת מגורים, משרד וכו'), לשם קבלת הלוואה בעלת חשיבות, לתקופה ארוכה. משכנתא היא אחת מזכויות במקרקעין המוזכרות בחוק המקרקעין ומחייבת רישום בלשכת רישום המקרקעין במשרדי רשם המקרקעין במשרד המשפטים. המשכנתא מהווה בטוחה למלווה (בד"כ בנק או גוף פנסיוני), תמורת ההלוואה, עד לתום פירעונה של ההלוואה. המקרה הנפוץ הינו משכנתא לדיור המתקבלת בד"כ בבנקים למשכנתאות תוך שיעבוד הנכס הנרכש, בתוספת רכישת ביטוח חיים, ביטוח הנכס וכן והוצאות נוספות כגון פתיחת תיק בבנק למשכנתאות. מִשְׁכֵּן: נתן ערבון כנגד הלוואה.

 

=========================================================================

                          בנוסף, להרחבה בנושא הגילוי מרצון על חשבונות ונכסים בחו"ל, ראו מאמריי כדלקמן:

 

1.        גילוי מרצון על נכסים והכנסות מחו"ל – ניסיון מוכח;

2.        ארצות הברית – מלחמה במעלימי מס;

3.        ארה"ב – אכיפת מס בינלאומית ויישום הוראות חקיקת פטקא: (Foreign Accounts Tax Compliance Act) FATCA          ;

4.        הצהרה על נכסים טופס שמספרו 5329+גילוי מרצון;

5.        גילוי מרצון חדש, אודות הכנסות מחו"ל ללא הליך פלילי – ניסיון מוכח;

6.        גילוי מרצון בגין מלגות לימודים או מחקר בחו"ל ובישראל;

7.        חשבונות בנק בחו"ל – HSBC, UBS – גילוי מרצון;

8.        גילוי מרצון, פרס חדש – אנונימיות בהגשת הפנייה ובירור החבות ברשות המסים;

9.        התכנית לגילוי מרצון – הנחיה לבנקים מטעם הפיקוח על הבנקים;

10.    חילוט נכסים ומזומנים של מעלימי מס בישראל;

11.    עבירות מס חמורות יוכרו כעבירות מקור להלבנת הון;

12.    מִסְמְכֵי פָּנָמָה – מִקְלָט מֵרְשׁוּת הַמִּסִּים;

13.    הַבַּנְקִים בחו"ל מְחַסְּלִים נִכְסֵי יִשְׂרְאֵלִים שֶׁלֹּא שִׁלְּמוּ מַס;

14.    בַּנְק UBP הַשְׁוֵויצָרִי, מְחַסֵּל נִכְסֵי יִשְׂרְאֵלִים שֶׁלֹּא שִׁלְּמוּ מַס;

15.    הַבַּנְקִים נִפְטָרִים מִלְּקוֹחוֹת מֵחֲשָׁשׁ לַחֲקִירוֹת בארה"ב;

16.    צָרְפַת – יִשְׂרָאֵל, גִּלּוּי מֵרָצוֹן, תּוֹשָׁב חוֹזֵר;

17.    שְׁוַויְץ, אַרְצוֹת הַבְּרִית – גִּלּוּי מֵרָצוֹן, מִקְלְטֵי מַס;

18.    טוֹפֶס 5329 – רְשׁוּת הַמִּסִּים בְּיִשְׂרָאֵל – גִּלּוּי מֵרָצוֹן;

19.    פָּנִיקָה בַַּבַּנְקִים בְּיִשְׂרָאֵל וּבַַבַּנְקִים בָּעוֹלָם, גִּלּוּי מֵרָצוֹן;

20.    בַַּּנְקָאִים שְׁוֵויצָרִים, עֵדֵי תְּבִיעָה נֶגֶד יִשְׂרְאֵלִים, הֲמוּאְשָׁמִים בְּהַעְלָמַת מַס;

21.    חִילוט נְכָסִים וּמְזוּמָנִים שֶׁל מַעְלִימֵי מַס בְּיִשְׂרָאֵל;

22.   יִשְׂרְאֵלִים חֲשׁוּדִים בְּהַעְלָמַת מַס בְּבַנְק HSBC;

23.   רְשׁוּת הַמִּסִּים קִבְּלָה מִמִּשְׁטֶרֶת צָרְפַת, שְׁמוֹת יִשְׂרְאֵלִים שֶׁהֶחְזִיקוּ כ-10 מִילְיַארְד בְּבַנְק HSBC;

24.   הַעְלָמַת מַס – רְשׁוּת הַמִּסִּים לְעֶזְרָָתְךָ לְלֹא פְּלִילִים עַד סוֹף הַשָּׁנָה;

25.   רִילוֹקֵֵּיישֵׁן – חַיָּיב אוֹ פָּטוּר מִתַּשְׁלוּם מַס בְּיִשְׂרָאֵל – מִיסּוּי;

26.   הָאִחוּד הָאֵירוֹפִּי – שְׁקִיפוּת וּמֵידַע – מִלְחָמָה בְּהַעְלָמַת הַמַּס;

27.   ארה"ב – חקיקת פטקא – דיווח ומידע על נכסי אזרחים אמריקאים (Foreign Accounts Tax Compliance Act) FATCA;

28.   מְנַהֵל סניף בַּנְק "שָׁכַח" חֶשְׁבּוֹן שֶׁנִּיהֵל בְּשְׁוַיְיץ;

29.   גילוי מרצון אמור לשוב לפעולה בשנת 2018 – חשבונות בנק בחו"ל;

30.   קיבלת מכתב מהבנק בחו"ל? הבנקים מחו"ל מעבירים מידע לרשות המיסים.

31.   CRS - Common Reporting Standard: תקן דיווח משותף לחילופי מידע אוטומטיים.

32.   הנחה תמורת תמונה: כמה שווים מגורים של בר רפאלי במגדל בתל אביב.

33.   גילוי מרצון: הימורים, הגרלות, פרסים, וזכיות.

34.   מאסר וקנס כספי בגין כספים המוחזקים בחשבונות בנק בחו"ל שלא דווחו למס הכנסה בישראל.

35. רילוקיישן/ מס הגירה/ מס יציאה

36. הסוף להעלמת מיסים באמצעות חשבונות זרים: רשות המיסים החלה במעצרים.

37. הטלת עונש 33 חודשי מאסר ו- 1/2 מיליון ₪ קנס כספי, בגין כספים המוחזקים בחשבונות בנק          בחו"ל שלא דווחו למס הכנסה בישראל - העלמת מיסים באמצעות חשבונות זרים בבנק UBS.

38. תושב חוזר ותיק - עולה חדש, בית המשפט מצמצם את הפטור מהכנסות אקטיביות - עבודה

 

 

הערה: המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים. רק הוראות החוק, הפסיקה או הוראות המוסד או הגוף או הארגון המטפל, מחייבות וקובעות - ולא האמור במאמר. בכל מקרה בו נכתב לשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה, וכן להיפך, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

 

הכותב: ד"ר איתמר כוכבי, מרצה בפקולטה הנדסת תעשייה וניהול בטכניון בחיפה כ-30 שנים, בקורסים חשבונאות ניהולית מתקדמת ובקרת עלויות עד לחודש אוקטובר 2019. כמו כן, מרצה באוניברסיטת חיפה, בפקולטה למשפטים של אונ' חיפה בקורס "עקרונות החשבונאות וניתוח דוחות כספיים", לתואר מוסמך במשפטים LL.M עם התמחות במשפט עסקי עד לחודש מאי 2019, וכן בפקולטה לניהול – מנהל עסקים, לתואר MBA, בקורסים "חשבונאות פיננסית וניהולית" ו"עקרונות החשבונאות", בימים אלה. ד"ר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה Dr. Faculty of  Law, University of Haifa, ISRAEL

 

במקצועו רואה חשבון וכלכלן (כ-28 שנים), וכן עורך דין ונוטריון. בעל משרד עריכת דין (רואה חשבון), בקריית הממשלה בחיפה. תחום התמחותו דיני מיסים, משפט מסחרי ודיני עבודה.

מחבר הספר: "רווחה בעולם קפיטליסטי" Welfare in a Capitalist World, אשר יצא לאור בהוצאת ספריית גלובס. 

מיקום המשרד: קריית הממשלה שד' פל ים  7, חיפה, סמוך להיכל המשפט-חיפה.  פל': 5443671- 050 טל: 8621350- 04, פקס: 8621349- 04.

  e-mail:  cpa-adv-itamar@bezeqint.net 

 

 

 

 

18 צפיות
0 כניסות
מאמרים נוספים מאת Dr Itamar Cohavi
תושב חוזר ותיק – עולה חדש, בית המשפט מצמצם את הפטור מהכנסות אקטיביות-עבודה בפסק דין מקיף ומפורט אשר יצא מבית מדרשו של בית המשפט העליון, קבע כב' השופט גרוסקופף, כי תושב חוזר ותיק כמו גם עולה חדש, אינם יכולים ליהנות מפטור ממס במשך 10 שנים, על עבודה שנעשתה בישראל. מן האמור עולה כי חבות במס תחול הן על הכנסה שהופקה על ידי תושב ישראל, אפילו אם ההכנסה עצמה הופקה מחוץ לישראל, והן על הכנסה שהופקה בישראל אפילו אם הנישום אינו תושב ישראל (פסק דין ע''א 1779/18 – תלמי יהודה).
פורסם בקטגוריית דיני מיסים, לפני 3 שבועות 3 ימים
33 חודשי מאסר ו- 1/2 מיליון ₪ קנס כספי, בגין כספים המוחזקים בבנק בחו''ל בית המשפט השלום, גזר על מהנדס כימיה, במסגרת הסדר טיעון; הטלת עונש - 33 חודשי מאסר בפועל וקנס בגובה חצי מיליון שקלים, זאת בנוסף ובכפוף לתשלום כל המס, בגין ההכנסה שהושמטה -38 מיליון.
פורסם בקטגוריית מיסים, לפני 3 שבועות 3 ימים
ביטוח לאומי -חקירה, ניסיון לפתרון בעיה בעת חלת ביטוח לאומי עורך חקירות לאזרחים באמצעות חוקרים הן בהיבט הפלילי והן בהיבט האזרחי. ד"ר איתמר כוכבי: עו"ד -נוטריון רו"ח וכלכלן, מומחה במיסים ובביטוח לאומי, עובד לשעבר במוסדות המדינה, יכול לעזור לך בפנייתך אליו. אזרחים רבים בתקופת הקורונה ואף לפני ואחרי הקורונה, דורשים מהמוסד לביטול לאומי קצבאות או תשלומים שונים, על אף שאינם זכאים לתשלום או סיוע מטעם הביטוח הלאומי. לעיתים, פונה האזרח לקבל קצבה או כל תשלום אחר מהמוסד לביטוח לאומי, תוך הצגת מצג כוזב, התחזות, או כל התנהגות שאינה מקובלת על חוקרי המוסד לביטוח לאומי.
פורסם בקטגוריית עורכי דין, לפני 2 חודשים 5 ימים
מקובלים, ידוענים, סלבס – פסק דין תקדימי בבית המשפט העליון – מתנות ותרומות חוקי המס בישראל קובעים, כי מתנות פטורות ממס וזאת כל עוד הן ניתנו בתום לב. אולם, פסק דין תקדימי מחייב בבית המשפט העליון מיום 18 באוקטובר 2020, קבע כי הכנסות הרב – המערער, נכנסות בגדר סעיף 2(1) בפקודת מס הכנסה המחייב במס "השתכרות או רווח מכל עסק או משלח יד שעסקו בו תקופת זמן כלשהיא".
פורסם בקטגוריית עורכי דין, לפני 2 חודשים 3 שבועות
מס הכנסה שלח מכתבים לאזרחים "חשודים" בדרישה להסבר על הכנסות בימים אלה – חודש דצמבר 2016, הופיעו במשרדי, סידרה חדשה של אזרחים תמימים ומזדמנים אשר להפתעתם התבקשו על ידי רשות המיסים להסביר את מקורות הכנסתם בגין: נסיעות לחו"ל, ריבוי דירות, דירות יוקרה, רכבי יוקרה.
פורסם בקטגוריית חוק ומשפט, לפני 4 חודשים 1 שבועות