בר-לב נדל"ן: מדריך למכירת דירה תל אביב

מדריך למכירת דירה

החלטתם שהגיע הזמן להתדרג ולמכור את הדירה בה אתם חיים כבר בה לא מעט שנים ו/או שמא מדובר בדירת ירושה? ובכן, דעו לכם כי מדובר בעסק לא פשוט כלל החל ממועד פרסום הדירה ועד לתמחור של הדירה, שלא לדבר על הכאב ראש של להציג אותה לקונים פוטנציאליים. אם החלטתם לעשות זאת בעצמכם, אגדנו עבורכם טיפים מאת ברק בר לב, מתווך משפטן מוביל בצפון תל אביב, כדי להקל על המלאכה.

בואו נתחיל:

לפני מכירת דירה: 

לדעת למכור בית יוקרה זו אומנות, כאשר מדובר בדירה טיפוסית לא דווקא דירות יוקרה אלא יותר דירות טיפוסיות מומלץ לפני שאתם מתחילים בתהליך מכירת הדירה שלכם, וודאו ששדירתכם נקייה מכל חוב / שעבוד / חריגת בנייה ושאתם מוכנים ובדקתם את המצב המשפטי וכמו כן התכנוני של הבית:

אסביר,

1. ודאו מהו השטח הסופי של הנכס אותו אתם מתכננים למכור.
2. בדקו אם יש רישום מסודר בטאבו או בחברה המשכנת.
3. וודאו שאין משכונים רשומים על הנכס.
4. בדקו אם הבנק הסיר את הערת האזהרה מהטאבו (במידה ולקחתם משכנתא).
5. בדקו אם החנייה רשומה בטאבו.
6. ודאו שאין חובות לעירייה או חריגות בנייה.

שיווק ופרסום דירה למכירה:

אחרי שווידאתם שהכול פיקס עם הנכס שלכם מבחינה משפטית ובירוקרטית, אתם יכולים לעבור לשלב השיווק.

בראש ובראשונה, עשו סקר שוק מקיף כדי להבין את רמות ההיצע והביקוש לרכישת דירה באזור שלכם. תוכלו לעשות זאת דרך אתרים כמו רשות המיסים ומדלן כדי לראות כמה דירות נמכרו באזור שלכם בזמן האחרון.

לאחר מכן, נסו להבין מי קהל היעד (משפחות צעירות? משפרי דיור? משקיעים?) ומה כוח הקנייה של השוק (היצע וביקוש, אפשרויות מימון וכו'). אחרי שהגדרתם מטרות ברורות, חשבו איך תוכלו להגיע לקהל שלכם.

בנו תוכנית שיווקית למכירת הדירה הכוללת מגוון ערוצי שיווק שימשכו את הקונים הרצויים אליכם. חשבו על תוכן המודעה, צלמו תמונות איכותיות של הדירה ואף הוסיפו וידיאו. בחרו את הפלטפורמה המועדפת עליכם - יד2, פייסבוק, עיתונות, שלט לתלייה מחוץ לדירה, או כל הערוצים יחד.

כדאי לדעת שכאשר מתווכים מפרסמים דירה למכירה, יש להם רשתות פנימיות וקשרים עם מתווכים אחרים, בנוסף לפלטפורמות פרסום רבות.

תמחור דירה למכירה:

רבים פשוט בודקים בכמה השכן מלמעלה מוכר את הדירה שלו. אולם, הדירה שלכם עשויה להיות שונה לחלוטין - יותר או פחות תוספות, ממוקמת בקומה אחרת, עם או בלי היתרי בניה ושיפוצים נחוצים. פרסמו את הדירה במחיר שאתם חושבים שהוא מתאים לדירה שלכם, בהתאם לנתונים שאספתם (מאתרים כמו יד2, מדלן או רשות המיסים), ובחנו את הביקוש והתגובות של הקונים. כך תוכלו להחליט אם המחיר באמת מתאים או שיש מקום להורידו.

בדיקות ביד2 או ברשות המיסים לא בהכרח יניבו הערכה מדויקת של מחיר הנכס, שכן פעמים רבות גודל הנכס בפועל והתוספות הכלולות בו כלל לא מופיעות שם, או שהמחיר המדווח לא כולל קומבינות שעושים בעלי הדירות והקונים לצורך הטבות במס.

מומלץ להיעזר במתווך דירות מקצועי בתל אביב ולשלב שמאי מקרקעין בהערכת הדירה, אך חשוב לזכור כי  אלה המתוו  + השמאי לא קובעים את המחיר - את המחיר הסופי רק מוכרי הדירה יכולים להחליט.

משא ומתן עם קונים בנוגע למכירת דירה:

כמה טיפים לתחילת משא ומתן עם קונה:

הטיפ הכי גדול למוכר דירה הוא להשאיר את האמוציות מחוץ לסף הדלת. נסו לזכור שהדירה היא אולי ייחודית ובעלת ערך סנטימנטלי עבורכם, אך מבחינת הקונה מדובר בנכס פוטנציאלי בלבד.

אם קשה לכם להתנתק רגשית מהדירה, שקלו לפנות למתווך נכסים בתל אביב.

נסו לקבל כמה שיותר מידע על הקונה - מי הוא, מה הוא מצפה מהנכס וכו'. לדוגמה, אם הקונה הוא איש משפחה, קרבת גנים או בתי ספר עשויה לסגור עסקה. אם הקונה משקיע, שווה לשווק את תהליך התמ"א 38 שיתרחש בעוד כשנתיים.

שאלו האם יש לקונה את הכסף במזומן או שהוא זקוק למשכנתא? האם יש לו משכנתא מגשרת? כך תוכלו להבין את רצינותו ומצבו הכלכלי.

זכרו - ידע זה כוח. הסטטיסטיקה מצביעה על כך שהקונים הראשונים הם אלו שאיתם סוגרים בסופו של דבר את העסקה. אם עברו כמה חודשים מאז שהצגתם את הנכס וייתכן שהתגמשתם במחיר, אל תהססו לפנות שוב לקונים הראשונים ולבדוק אם הם עדיין מעוניינים.

נראות הנכס לקראת מכירת דירה:

נראות הנכס היא כרטיס הביקור שלו והיא מה שתשפיע על הקונה. כמה טיפים לנראות הנכס:

1. צמצמו רהיטים - עיצוב מינימליסטי יוצר תחושת מרחב ומאפשר לקונה לראות את פוטנציאל הנכס.
2. בצעו ניתוחים קוסמטיים - צבעו את הקירות, החליפו דלתות, פרזולים ותריסים.
3. סדרו את הבית - בית מסודר פשוט נראה טוב יותר. שמרו על ניקיון, רוקנו את הפחים והכיור, ונקו אבק.
4. השאירו ריח טוב - פתחו חלונות, הדליקו מזגן, ואפו עוגיות בתנור.
5. הראו את הנכס בשעות היום - כאשר יש אור טבעי. השתדלו להימנע משעות רועשות או עמוסות בסביבה.

האם חייבים מתווך במכירת דירה בתל אביב:

התשובה לכך, בעיני, חיובית.

בעסקה גדולה כל כך חשוב שתכירו את עצמכם ואת יכולתכם. אם אתם מרגישים שאתם לא מצליחים להתנתק רגשית מהדירה, או שאין לכם את הזמן והפניות לכך, כדאי לפנות ל מתווך נדל"ן מומלץ . מתווך תל אביבי מכיר את השטח שבו הוא עובד, את הקונים הפוטנציאליים ואת המוכרים האחרים. הוא יוכל לפרסם את הדירה בצורה מדויקת ויעילה, ולהקדיש את הזמן הנחוץ להצגת הנכס לקונים.

ומה לגבי נכסים הניצבים במסגרת תוכנית הרובעים של העיר:

כלל  ברזל מציין ברק בר לב, בנכסים מסוג אלו, לא מומלץ ואין לבצע שום פעולה בנכסים החוסים תחת כנפי תוכניתת הרובעים, נכסים הזכאים למלוא תמריצי שטחי הבני מכוח תוכנית רובע שלוש ואו רובע 4  ו/או ש.שנת ההיתר לבנייתם של המבנים בהם מצויים  נכסים אלו  הוא קודם לינואר 1980, אין להתחיל בשום פעולה בטרם מבינים את גובה החבות לסוגיית גובה היטל ההשבחה. ראו בהזדמנות כתבה שפורסמה אלינו במדור ביזפורטל, בר-לב נדל"ן | כתובת מקצועית עבור מוכרי דירות.

מתווכים מומלצים בתל אביב | The Experts:

בנוסף להיבטים המקצועיים, ישנם גם היבטים פרקטיים של זמינות, מענה, תיאומים וטלפונים. לא לכולם יש את הפניות להתעסק בכל אלה, ובדיוק לשם כך קיימים המתווכים. עבורכם ל מתווכים מומלצים בתל אביב הם אלו שיקלו עליכם את מלאכת מכירת הדירה. לאחר סגירת העסקה, נשמח לסייע לכם, מומחי בר-לב נדל"ן הם לא סתם מומחים אלא מומחים בדירות למכירה בצפון תל אביב: צרו קשר עמנו באמצעות האתר שלנו  >> בר-לב נדל"ן ונשמח לשמוע את חוות דעתכם וזאת לאחר שתקבלו את השירות שלנו .

**הכותב הוא ברק בר לב מתווך דירות יוקרה והוא הבעלים של משרד, בר-לב נדל"ן.