מעוניינים לרכוש נכס מקרקעין? נשאלת השאלה מה חשוב לדעת לפני רכישת נכס: ואילו מיסים חלים בעת רכישת נכס?
מייד אעשה לכם סדר בדברים.
בעת רכישת נכס, חלים לרוב מסים שונים, כשהעיקרי שבהם הוא מס רכישה, הנקבע לפי סוג העסקה - דירת מגורים או זכות אחרת במקרקעין. אם מדובר בדירת מגורים, יש לבדוק אם זו הדירה היחידה של הקונה או שיש בבעלותו דירה נוספת, שכן במקרים מסוימים, ניתן להיות זכאים למדרגות דירה יחידה אף אם מחזיקים בדירה נוספת. לעיתים, הצדדים מסכמים על מיסים נוספים שיחולו על הקונה למרות שמקורם במסים החלים על המוכר. בנוסף, אם מדובר ברכישת קרקע מרשות מקרקעי ישראל, חשוב לבדוק אילו תשלומים חלים על המוכר ואילו על הקונה. בעת רכישת קרקע לבניה, צפויים לחול על הקונה תשלומי פיתוח בגין רכיב הבניה ותשלום היטל השבחה בגין הקלות בניה.
בואו נתחיל :)
אילו מיסים חלים בעת מכירת נכס?
מכירת נכס כוללת מספר מיסים עיקריים:
- מס שבח: על המוכר לשלם מס זה על הרווח בין סכום רכישת הנכס לסכום מכירתו. קיימים פטורים שונים, כשהעיקרי שבהם הוא פטור "דירת מגורים יחידה". במידה ואין פטור ממס שבח, עלול לחול גם מס יסף ויש להתייעץ עם רואה חשבון.
- היטל השבחה: אם אושרה תוכנית בניין עיר (תב"ע) מאז רכישת המוכר ועד המכירה, היטל השבחה חל על המוכר.
- תשלומי פיתוח: יש לבדוק מול המועצה המקומית אם יחולו תשלומים כאלה.
- תשלומים לרשות מקרקעי ישראל: ברוב חוזי מהוון לא חלים תשלומים, אך ייתכנו מקרים בהם כן יחולו תשלומים ויש להחליט מי נושא בהם.
אילו בדיקות יש לבצע לפני קניית נכס?
- בדיקה משפטית: יש לשכור עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן לבדיקת הנכס והחוזה.
- בדיקה מימונית: לוודא שהקונה מחזיק במלוא הסכום לתשלום על העסקה, לרבות אישור עקרוני מהבנק ושמאות מוקדמת.
- תשריט מדידה: לבדוק שאין חריגות גבולות, רלוונטי במיוחד בקניית בתים צמודי קרקע או מגרשים.
- בדיקת חריגות בניה: על ידי אדריכל מוסמך, כולל שמאות מוקדמת במידה ונלקחה משכנתא.
- בדיקה פיזית: על ידי חברת בדק שתחשוף ליקויים קיימים.
האם מגיע לי פטור ממס שבח?
- פטור דירת מגורים יחידה: דירתו היחידה של המוכר בישראל, על המוכר להיות תושב ישראל. הדירה צריכה לעמוד בתנאים כמו: היותה דירה יחידה של התא המשפחתי, שהחזיקו בה 18 חודשים מיום רכשיתה, ושחלפו 18 חודשים מקבלת טופס ארבע, ככל שמדובר בדירת קבלן.
- פטור דירת ירושה: על המוכר להיות בן זוג או צאצא של המוריש, הדירה צריכה להיות דירתו היחידה של המוריש ביום פטירתו.
- פטור דירות מתנה: במידה והמוכר נחשב לקרוב בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.
מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?
מס שבח הוא מס על הרווח שבין סכום רכישת הנכס לסכום מכירתו. היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ובניה במידה ואושרה תוכנית שמשביחה את הנכס מהיום שנרכש ועד מועד מכירתו.
מהי הערת אזהרה?
בעסקאות רישום בטאבו, הקונה יכול לרשום הערת אזהרה עם התשלום הראשון למוכר, המזהירה קונים אחרים כי הנכס כבר נמכר. הערה זו גוברת על כל עיקול שנרשם לאחר רישומה.
מה חשוב לדעת בעת רכישת דירה מקבלן?
- קבלת ייעוץ משפטי: לא לחתום על מסמכים כמו "זכרון דברים" או "טופס הרשמה" ללא ייעוץ משפטי, ולא לשלם "דמי רצינות" כדי לקבל עותק הסכם מכר.
- בדיקת היתר בניה: לוודא שהתוכניות המוצגות תואמות את אלו שאושרו. במקרה של חתימה על הסכם מכר טרם קבלת היתר בניה, יש להתייעץ עם עורך דין לשמירה על זכויות הקונה.
- בדיקת בנק מלווה: לוודא קיומו של בנק מלווה שידאג לערבות חוק מכר או פוליסה לפי חוק המכר.
- בדיקת יכולת מכירת הנכס: לוודא שהקבלן רשאי למכור את הנכס וכי ההסכמים עם בעלי הקרקע תקפים.
ומכאן נשאלת השאלה, אז למה בר-לב נד"ן?
התשובה לכך פשוטה מוזמנים להקליק על הלינק ולהבין את היתרונות שלנו על פני האחרים >>> ברק בר לב.
מקווה שלמדתם :)
הכותב הוא ברק בר-לב, מתווך דירות יוקרה, הבעלים והמייסד של בר-לב נדל"ן.
