מכירת דירה
ישראלים רבים חושבים שנושא מכירת דירה היא עניין של מה בכך, מוצאים קונה, חותמים חוזה אצל עורך דין ומפנים את הדירה במועד שסוכם ובכך נגמר הסיפור. זוהי טעות חמורה לחשוב על צעד כה מהותי בדרך זו, כיוון שיש לו הרבה מאד השלכות ויש לדעת כבר בתחילת הדרך את כל מכלול הנושא של מכירת דירה וההוצאות הנלוות באופן מפורט כדי לבצע את התחשיבים הנדרשים להמשך הדרך. הסיבה לכך היא שכלל העלויות נלוות מסתכם בסכומי כסף משמעותיים לרשויות השונות לכן עלול להיווצר מהפך בתכנון אופן התשלומים לדירה הגדולה יותר שבני הזוג מעוניינים לרכוש ושבאופן טבעי היא יקרה יותר.
ההמלצה היא לפנות לעורך דין מקרקעין מנוסה כדי שיכין אומדן של הכספים שהם יצטרכו לשלם עבור מכירת דירה. כמו תשלום מס שבח וקבלת החזר מס שבח בשלב שני, היטל השבחה לרשות המקומית, שכר טרחה של עורך הדין ושל המתווך. לאחר מכן יהיה על בני הזוג לחשב גם את אומדן העלויות בתוך הדירה שכוללות עיצוב על ידי מעצב פנים, רכישת ציוד, ריהוט ואין ספור פריטים נוספים להשלמת הנראות של הבית על פי טעמם של בני הזוג.
פרמטרים לקביעת עלויות נלוות עבור מכירת דירה
לפי השווי בעת מכירת דירה יחושבו המיסים השונים ולכן ככל שההפרשים לאור ערכה של הדירה הם גבוהים יותר כך תחשיבי המס יהיו גבוהים יותר. מס שבח מתייחס להפרש הכספי של שווי הדירה בעת הרכישה לפני כמה שנים מול השווי שלה כעת וגם לערכם של השיפוצים ולתוספת שהם העניקו לערכה של הדירה. מתוך ערך ההשבחה על המוכר לשלם מס שבח לרשות המיסים באחוז מסוים שיקבע לכך. מסכום זה אפשר לקזז אחוז מסוים של העלויות הישירות הקשורות במכירת הנכס כמו שכר טרחה של עורך הדין, שכר טרחה של דמי התיווך, עלויות בנייה ורכישת חומרים וציוד אשר קשורים לשיפוץ הנכס.
בנוסף לכך ישלם המוכר היטל השבחה לרשות המקומית שגם הוא נובע מאחוזים שגובה העירייה עבור השבחת הנכס בחלוף השנים ממועד הקנייה ועד מועד המכירה. העלויות של שני המיסים הללו עלולים להגיע לעשרות וגם למאות אלפי שקלים.
בדיקת גובה המיסוי הנדרש
לפני התשלום בפועל, חשוב שעורך הדין ואיש מקצוע נוסף יבחן את הדרישה של רשות המיסים ושל העירייה לגבי מכירת דירה, כדי לוודא שהסכום הנקבע הוא אכן הסכום הנכון. אם קיימת בעיה והסכום שנדרש הוא גבוה, אפשר להגיש ערעור ולבקש את תיקון הדרישה. אנשי מקצוע שעוסקים בכך בחיי היום יום שלהם, מנוסים מאד ולכן הם בודקים את דרישת התשלום באופן רוחבי ומעדכנים את הלקוחות בנושא זה.
תחשיב של הליך מכירת הדירה
המוכר מבצע תחשיב שכולל את עלות הדירה למכירה בהפחתת כל העלויות הנלוות. זה הסכום שיש לו לצורך רכישת הדירה החדשה ואם יש לו די חסכונות, או לחלופין אישור עקרוני לקבלת משכנתא בסכום הנוסף הנחוץ לו, הוא יכול לקדם את התהליך.
