רכישת דירה היא בהחלט צעד חשוב ומבורך שטומן בחובו ציפייה לעתיד ושינוי סטטוס כלכלי. אולם חשוב שלצד הפרפרים שבבטן, נשמור על שתי רגליים יציבות על הקרקע ונבין את סדר גודלו של צעד שכזה.
עסקת מקרקעין ולו העסקה הפשוטה ביותר, עודנה טומנת בחובה הוצאה גבוהה ובלתי מבוטלת של מאות אלפי שקלים ומיליוני שקלים. די בכך שנפספס פרט אחד בנוגע לעסקה כדי שהדבר יוביל למפח נפש, הפסדים כספיים ואף לנקיטת הליכים משפטיים וסכסוכים ממושכים בין הצדדים.
חשוב לציין: אין כל חוק המחייב אותנו לרתום לצדנו עורך דין. למעשה, המעמד היחידי ובו אנו זקוקים לאיש מקצוע משפטי הוא במסגרת החתימה על החוזה בלבד.
אם כך הדבר, רבים נעזרים בעורכי דין לצורך העסקה, ומדוע אף בעלי ניסיון רב ברכישת נכסים להשקעה, אינם פוסחים על שירותיו של עורך דין מומחה למקרקעין?
בדיקות מקדמיות לנכס
על אף שהביקור בדירה עורר בנו רושם חיובי, וגם אם הייתה לנו את תחושת ה'קליק' שזוהי הדירה עליה חלמנו, הרי שחשוב לזכור שמה שרואים בעיניים, איננו בהכרח מעיד על מה שמתרחש מאחורי הקלעים.
אחד מן הצעדים הראשונים שעורך דין מומחה לקניית דירה יעשה הוא לערוך שורה של בדיקות מקדמיות שמטרתן היא לבחון אם הנכס 'כשר'.
דוגמה בולטת ברכישת דירה יד 2, היא בדיקתו של נסח הטאבו. מדובר במסמך גלוי הנגיש לכול, וניתן להפיקו באופן מקוון בכפוף לתשלום אגרה סמלית.
המסמך מספק מידע רב וחשוב על הנכס, לרבות גודלו, מי הם בעלי הזכויות הרשומים על הדירה, חניה המשויכת לדירה, מספר חלקה, קיום הערת אזהרה ועוד.
דרך מסמך זה, ניתן למשל לגלות שאחד מבין בעלי הזכויות על הדירה הקיימת כלל לא הוזכר. נורה אדומה אחרת היא לגלות שישנה הערת אזהרה רשומה בטאבו אשר מעידה על כך שהבעלים הנוכחיים מצויים בעיצומה של עסקה נוספת.
מסמך חשוב נוסף בו עושים שימוש הוא תיק בניין, אותו מפיקים ברשות המוניציפלית הרלוונטית. בתיק הבניין ניתן לקבל פרטים לרבות גודל הנכס, טופס, בדיקות הנדסיות שבוצעו בו, תוספות בנייה ועוד.
בדיקה חוזית
צעד חשוב נוסף אותו מבצע עורך הדין מטעם רוכשי הדירה, הוא לבדוק ולהתוות חוזה המותאם לאופייה של העסקה.
אם ונניח עלה בנסח הטאבו שישנם שעבודים ועיקולים על הנכס, הרי שהסרתם צריכה לקבל התייחסות חוזית. אם השעבודים או העיקולים לא יוסרו עד לתאריך מסוים, הרי שהרוכשים יכולים לקבל את כספם בחזרה, ואילו המוכרים מפרים חוזה וייתכן ואף יהיו מחויבים בפיצויים.
בדיקה חוזית שכזאת תקפה גם לגבי קניית דירה מקבלן, שם אף ישנה חשיבות מכרעת לנושא. אצל קבלנים, לרוב הדירה היא חוזית בלבד, והיא עודנה לא קיימת הלכה למעשה. בדיקת החוזה והאישור שהוא איננו רומס את זכויות הרוכשים, היא קריטית לביטחונם הכלכלי.
לסיכום
דוגמאות אלו הן רק על קצה המזלג, וישנה שורה של בדיקות שונות ושירותים המוצעים על-ידי עורכי דין לענייני מקרקעין, בעת רכישתה של דירה יד 2 או דירה מקבלן.
טיפ אחרון לסיום הוא להיעזר בעורך דין מקומי אשר מכיר את האזור המדובר, וכך יוכל לספק ערך מוסף דוגמת היכרות עם טיב השכונה, מצבה הסוציו-אקונומי של האוכלוסיה, איכות התשתיות בעונות הגשומות ועוד.
