5 דברים שחשוב לדעת לפני רכישת דירה טיפוסית: רכישת דירה היא אחת מהמטרות הכלכליות המרכזיות של המשק הביתי הישראלי הממוצע, ומדובר במטרה יקרה במיוחד - כאן נציין 5 שאלות שכדאי לקונה פוטנציאלי לשאול את עצמו לפני רכישת הדירה.
נתחיל
תכנון תקציב:
חשוב לקבוע מראש את התקציב הכולל שלך לרכישת הדירה ולקחת בחשבון את כל הוצאות הנלוות כמו מס רכישה, עמלות תיווך והוצאות נוספות כמו תיקונים ושדרוגים.
מיקום:
בחר במיקום שמתאים לך ולצרכיך היומיים. בדוק את הקרבה לתחבורה ציבורית, בתי ספר, חנויות ושטחי פנאי.
מצב הנכס:
ודא שהדירה במצב טוב ואין בעיות תכנון או תקינה. בדוק את מערכות החשמל והאינסטלציה, מצב הגג והקירות, וכן את תנאי הסביבה כמו רעש וזיהום.
זכויות קניין:
בדוק את כל התיעוד המשפטי ווודא שאתה מקבל את כל הזכויות הקניין של הדירה, כולל תעודת רישום ומסמך בעלות.
ייעוץ משפטי:
תפנה לייעוץ משפטי על מנת לוודא שאתה מבין את כל החוזים והתנאים המשפטיים הקשורים לרכישת הדירה, ושאתה עומד בכל החוקים והתקנות הרלוונטיות.
חלק גדול מהאזרחים הישראלים, רובם בעצם, משתמשים ברכישת דירה כאחד מהמטרות הכלכליות המרכזיות שלהם. אך בעוד בישראל יש חוסר חשוב בדירות, כאשר יש יותר מ-120,000 יחידות דיור שחסרות, הגעה למטרה זו מסתבכת, מורכבת ובעיקר - מכאן עולה השאלה מהן השאלות החמישיות שכל זוג צעיר שעומד בפני אחת מההחלטות הכלכליות המשמעותיות בחייו צריך לשאול את עצמו לפני שהוא הולך לבנק למשכנתאות.
כמה כסף אנחנו מתכננים להשקיע:
הנושא הראשון שצריך לבחון הוא איזו סוג דירה אנחנו רוצים להשיג. הפרמטר הראשון שיש לקחת בחשבון הוא כמה הון עצמי יש לזוג. אם אין להם דירה, המשכנתא המרבית שהם יכולים לקבל היא 75% מערך הדירה, תוך כדי הוכחת יכולת החזר. לדוגמה, אם הם חסכו חצי מיליון ש"ח, הם יכולים לקנות דירה בשווי של 2 מיליון ש"ח.
באיזה אזור אנחנו רוצים להתגורר? "זו אולי ההחלטה המרכזית ביותר. הסיכוי למצוא דירה בתל אביב או בסביבתה ב־2 מיליון שקל נמוך מאוד, אלא אם זו דירה קטנה מאוד או מרוחקת.
אנחנו מתקנים כי 'לא להיבחן בחלומות'. ישנם רבים שידברו על הצלחה בחיסכון של מיליון ש"ח. אז לקחת שלושה מיליון ש"ח כמשכנתא כדי לרכוש דירה בערך ארבעה מיליון?
עלינו להחזיר את החובות הללו וכאשר הריבית הממוצעת היא כיום מעל 5%, ההחזרה על ריבית של מיליון ש"ח היא 50,000 ש"ח בשנה ואם זה 2 מיליון, זה כבר 100,000 ש"ח בשנה.
זה עשוי להיות מאוד מכביר וזה רק הריבית, עוד לפני חישוב התשלומים של הקרן.
האם אנחנו משכירים את הדירה מבעלים ישירים או דרך תיווך
דירה משופצת בדרך כלל תהיה מרווחת יותר, אך לעיתים קרובות היא לא זמינה ומוכנה, לעיתים יכול לקחת שלוש או ארבע שנים עד שניתן להיכנס. מהצד השני, ניתן להיכנס לדירת יד שנייה בדרך כלל בתוך כמה חודשים בלבד. על כן, עלינו להבין שיש להתמודד עם הפער ולפעמים עלינו לחיות בשכירות או להמשיך לגור במקום שבו אנחנו כרגע, לדוגמה לגור אצל ההורים. יש גם מצבים בהם זוגות משלמים גם משכנתה וגם שכירות, ויש זוגות שאינם מסוגלים לעמוד בכך.
ישנה אפשרות לקחת הלוואה שאין צורך להחזיר בהתחלה ולשלם רק ריבית עד שנכנס לדירה. זה יכול להתבצע בתקופת חסד, בה הלוואה תשלם את הריבית ולא את הקרן עד שיכנס לדירה.
בכל זאת, כאשר אנחנו הולכים לדירה מקבלן, לרוב אין צורך לשלם את כל הכסף בפעם אחת, אלא ניתן לתשלומים בהסכם עם הקבלן. כאן חשוב לדעת לנהל את התהליך כי הקבלנים היום פתוחים יותר לזה. ישנם קבלנים רבים שמוכנים לקבל רק 80% מהכסף עם כניסתנו לדירה וקבלת המפתחות. כמובן, ישנה מערכת של חיבור חלקי למדדי הבנייה, אך החשיפה נמוכה יותר מתשלום ריבית.
האם אנחנו מעוניינים לשדרג או לשפץ
השאלה הזו רלוונטית גם לדירה יד ראשונה וגם לדירה שנייה. אדם שרוצה לעשות שיפוץ או שדרוג יכול למשוך משכנתא גדולה יותר, כל עוד הוא לא הגיע ל־75% מערך הדירה. זה כי עדיף להגדיל את המשכנתא מאשר לקחת הלוואה חופשית בבנק שתהיה לטווח קצר, לא מגובהת בנכסים ותהיה יקרה יותר. מבחינה פיננסית, הוצאה גדולה כזו תיפרס למשך שנות המשכנתא.
אילו עלויות נלוות ישנן לרכישת הדירה? רכישת דירה מתנהלת עם עלויות נלוות שיש לקחת בחשבון כמו תשלום למתווך אם יש, עו"ד, יועץ משכנתאות, וכמובן שמאי שהבנק דורש. כמובן שאפשר לממשכח על העלויות הללו מראש ולהגדיר את האחוז שאתם מוכנים לשלם. הלקוחות מתחשבים בכך והשוק תחרותי, כך שניתן לקבל מחירים סבירים.
בנוגע לשמאות, אני ממליץ לבצע שמאות מוקדמת מורחבת (תקן 19) לפני הביצוע של העסקה ולפני התקשורת עם הבנק. הדוח המקוצר שהשמאי מגיש לבנק אינו מספק מידע מפורט ולא מתייחס לנושאים פיזיים וסביבתיים של הנכס. כך תוכלו לוודא שיש לכם את כל הפרטים הרלוונטיים של הבית וזה יכול לעזור לכם בתהליך המשא ומתן עם המוכר אם השמאי מציין נקודה שלא עלתה על פני השטח בשמאות המוקדמת. אנשים רואים בשמאות רק לצורך משכנתא וזהו טעות.
בהצלחה.
צוות מנצח בר-לב נדל"ן.
