שכונות ותיקות בערים הגדולות בישראל מתמודדות עם אתגרים מגוונים כמו למשל: תשתיות מתבלות, בניינים ישנים ללא ממ"ד או מעלית, וצפיפות הולכת וגוברת. בעשור האחרון, תהליכים של התחדשות אורבנית ובראשם פרויקטים של פינוי בינוי, הפכו למנוף משמעותי לא רק לשיפור איכות החיים, אלא גם להעלאת ערך הנכסים. אבל איך זה קורה בדיוק? מהם השלבים שבהם שיפור המרחב הפיזי הופך לעליית שווי כלכלי? והאם מדובר בהשפעה זמנית או בתהליך עומק עם השלכות לטווח ארוך?
נדל"ן הוא לא רק קירות, הוא סביבה
הנכס שלכם אינו מתקיים בוואקום. ערכו מושפע מהבניין בו הוא נמצא, מהנגישות לתחבורה, מהאסתטיקה של הרחוב ומהתחושה הכללית שמשרה הסביבה. לכן, כאשר שכונה עוברת תהליך של התחדשות עירונית הכולל החלפת בניינים ישנים בחדשים, הקמת שטחים ציבוריים ירוקים, שיפור תאורה ותשתיות, נוצר אפקט דומינו מצטבר של עליית ערך.
בניינים חדשים עם מעלית, ממ"ד, חנייה ומפרט טכני מתקדם שווים באופן טבעי יותר מדירות בבניינים ללא תשתיות בסיסיות. אך השינוי המשמעותי יותר הוא ההקשר הרחב, קרי שדרוג השכונה כולה, מה שיוצר תחושת ביקוש, ביטחון והשקעה עתידית.
ההשפעה של פינוי בינוי על ערך הנכסים
בפרויקטים של פינוי בינוי, הדיירים הוותיקים מפונים באופן זמני ובמקום הבניינים הישנים מוקמים מבנים חדשים, לעיתים עם מספר גדול יותר של יחידות דיור. במקביל, העירייה נדרשת להשקיע בשדרוג תשתיות כמו כבישים, ביוב, גני ילדים, תחבורה ציבורית ועוד.
מחקרים מראים כי דירות שנבנו במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי נמכרות בשווי גבוה יותר מהדירות הקודמות באותו אזור. מעבר לכך, גם הדירות בשכנות לפרויקט שעדיין לא עברו התחדשות, מתחילות להראות עלייה בשווי, בעיקר בגלל השיפור בתדמית השכונה והתחושה שהיא "על המפה".
לא רק תמורה כספית, גם משיכת אוכלוסייה חדשה
התחדשות אורבנית אינה רק מנוף להעלאת שווי נדל"ני, היא משנה את המאזן הדמוגרפי. פרויקטים כאלה מושכים אוכלוסייה חדשה של צעירים, זוגות, משפחות בתחילת הדרך שמחפשים איכות חיים, חנייה, מעלית, גן משחקים ובית קפה מתחת לבית. ככל ששכונה מושכת יותר אוכלוסייה איכותית, כך הביקוש עולה ומחירי הנדל"ן מטפסים בהתאם.
השפעה זו מחלחלת גם לעסקים המקומיים, לבתי הספר ולשירותים העירוניים. זהו תהליך שמזין את עצמו ומחזק את ערך הנכסים בטווח הארוך.
ומה לגבי בעלי הדירות הוותיקים?
אחת השאלות שעולות בהקשר של התחדשות עירונית היא האם בעלי הדירות הקיימים מרוויחים בפועל. במרבית המקרים - כן. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה עם שווי גבוה יותר, גם אם מדובר בשטח דומה. מעבר לכך, עצם השדרוג בבניין ובשכונה מסביב תורם לעליית ערך משמעותית, הן ברמה הכלכלית והן באיכות החיים.
כמובן, כדי לוודא שהשדרוג משתלם, חשוב לעבוד עם יזמים בעלי ניסיון מוכח, שמציעים פתרונות מגורים איכותיים, ליווי אישי, שקיפות בתהליך ומחויבות לתוצאה סופית התואמת את הציפיות.
שאלות ותשובות בנושא התחדשות עירונית ועליית ערך הנכסים
1. האם כל פרויקט של פינוי בינוי מוביל לעליית ערך הנכס?
במרבית המקרים כן, אך לא באופן מיידי. העלייה המשמעותית נרשמת לאחר השלמת הפרויקט, שמתווספים גם שדרוגים סביבתיים ותשתיתיים.
2. תוך כמה זמן רואים שינוי בערך הדירה בעקבות התחדשות אורבנית?
ההשפעה מתחילה עוד בשלבי התכנון, אך השיא מגיע לאחר סיום הבנייה ואכלוס הדיירים. לעיתים ניתן לזהות עלייה של 20%-30% בערך הנכס.
3. האם גם דירות שלא משתתפות בפרויקט נהנות מעליית ערך?
כן. שכנות לפרויקט שעובר התחדשות נהנות מאפקט של שדרוג הסביבה, מה שמעלה את הביקוש ואת המחירים בשוק.
4. מה ההבדל בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38?
תמ"א 38 היא לרוב חיזוק ותוספת בנייה בבניין קיים, בעוד שפינוי בינוי כולל הריסה מלאה והקמה מחדש של מתחם, לרוב בקנה מידה גדול יותר ובשילוב תכנון עירוני כולל.
5. האם יש סיכונים בפרויקטים של התחדשות עירונית?
כמו בכל פרויקט נדל"ני, קיימים סיכונים, בעיקר בעיכובים או חוסר ודאות תכנונית. לכן חשוב לבחור ביזם מנוסה, לבדוק את הליווי המשפטי והכלכלי ולהבין את שלבי התהליך מראש.
6. האם עליית ערך הנכס מחייבת תשלום מס?
במקרים מסוימים, כשדירה נמכרת לאחר עליית ערכה, עשויה להיות חבות במס שבח. מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון או עו"ד שמתמחה בנדל"ן.
התחדשות עירונית היא לא רק שדרוג, היא הזדמנות של ממש!
התחדשות אורבנית ובמיוחד פרויקטים של פינוי בינוי, הם לא רק פרויקטים של תכנון ובנייה, הם הזדמנות ליצירת ערך כולל. הם הופכים שכונות ותיקות לאטרקטיביות מחדש, מייצרים רווח נדל"ני לדיירים ולמשקיעים, תורמים לצפיפות עירונית חכמה ומעודדים שיפור חברתי ותשתיתי.
לכן, אם יש לכם דירה בשכונה ותיקה, ייתכן שהתחדשות עירונית היא המהלך הבא שימנף את הנכס שלכם. לא רק לשדרוג הדירה, אלא לשדרוג כל סביבת החיים שלכם.
