מה תפקידו של עורך דין תכנון ובניה?

מה תפקידו של עורך דין תכנון ובניה?

למרות, שעל פי הפרסומים, ישנה הצפה של מסיימי לימודי משפטים בכל שנה, מספרם של עורכי הדין המתמחים בתחום התכנון והבניה נחשב לקטן יחסית, ויתרה מכך: לא כל עורך דין המציג את עצמו כמתמחה בדיני מקרקעין, אוחז בידע מספק בדיני תכנון ובניה, ולא כל עורך דין אשר מתמחה בדיני התכנון והבניה מכיר לעומקו את המשפט הפלילי בהיבטי התכנון והבניה. מדוע תחום זה נחשב למסובך כ"כ? מי הם לקוחותיו של עורך דין המתמחה בתחום, ומה עלול לקרות למי שאיננו נעזר בעו"ד מתמחה בתחום התכנון והבניה?

מדוע תחום התכנון והבניה נחשב למסובך כל כך להיכרות?

אמנם, הבסיס והמקור הראשי לדיני התכנון והבניה הוא חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965, והוא זה היוצר את מסגרת התכנון והבניה, באמצעות הוראות ותקנות הקשורות בתכנון ובניה, רישוי בניה וחריגות שונות, אולם, ההוראות שבו מעניקות סמכויות למוסדות תכנון, ניטור ואישור שונים (עדות מקומיות לתכנון, ועדות מחוזית, ועדות ערר וכד'), כך שאותו חוק מקיף הינו רק קצה החוט הנחוץ להבנת התחום והנושא, ואילו ההסתעפויות שלו והתחולה שלו במציאות הינה רבה ונרחבת הרבה יותר מאשר נראה בקריאה הראשונה של החוק. כדי להתמודד עם הבעיות הנובעות מהפעלת החוק (הוראותיו, חוקי העזר, החוקים המקומיים ושאר נספחיו) או הפרתו, תידרש שליטה מוחלטת ובקיאות מצד עורך הדין גם בתחום המשפט המנהלי וגם בתחום המשפט פלילי, כמו גם הכרה מעמיקה המתמחה במאות הוראות התכנון השונות הקיימות ובתוכניות המתאר הרלוונטיות למקרה. זוהי הסיבה לכך, כי התמחות בתחום המשפט בתכנון ובניה איננה שכיחה בין עורכי הדין.

רגע, מה הקשר בין משפט מנהלי לעו"ד בתחום תכנון ובניה?

המשפט המנהלי מתייחס אל גופי המנהל כאל נאמניו של הציבור. ולכן מוטלות על גופים כאלה חובות אשר מבוססות על מספר עקרונות מסוימים, והן אינן חלות באופן הרגיל על הגופים הפרטיים או האזרחיים. למשל, כאזרחים במדינה דמוקרטית, העיקרון המנחה אותנו, הוא כי כל עוד לא קיים איסור על דבר או פעולה מסוימת, הם נחשבים כמותרים. כאשר המדובר בגופים שלטוניים או מנהליים, עקרון הפעולה הוא הפוך, כלומר - כל מה שאיננו מותר באופן מפורש בחוקים - נחשב כאסור. עקרון מוכר נוסף בתחום המשפט המנהלי הינו העיקרון העוסק בשיקול הדעת ("מבחן הסבירות"), עקרון זה בוחן את מידת סבירות התנהלותה של רשות מסוימת ומסייע לבחון האם החלטה ספציפית של גוף מנהלי נעשתה מתוך השיקולים הרלוונטיים לעניין, או שמא היא איננה סבירה ונעשתה מתוך שיקולים זרים לנושא. בין שני מבחני חוקיות אלה, מצוי המבחן הנוסף, הנחשב למגשר בין שניהם - מבחן תקינות ההליך ("מבחן הפרוצדורה"). מבחן זה עוסק באופן פעולתה של הרשות במסגרת הסמכויות המוענקות לה בחוק ונסב מסביב לשאלות כמו האם נקטה הרשות בהליך הוגן? האם קיימת חריגה בהליך מעקרונות - בסיס שונים (למשל שוויון זכויות של אזרחים), האם החלטותיה היו מנומקות כהלכה וכד'. כעת, קל להבין, כי במפגש בין הרשויות (ועדת תכנון ובניה מקומית, למשל) לבין האזרח המתכנן לבנות את ביתו, אזרח שיחליט שלא להיעזר בשירותיו של עורך דין מנוסה המתמחה בתחום, עלול להפסיד את זכויותיו הקבועות לו בחוק, מול הרשות.

אוקיי, ומה הקשר בין בניה לדין הפלילי?

מאחר והליך הגשת כתב אישום בעבירות תכנון ובניה נחשב להליך פלילי לכל דבר, מוצאים אזרחים נקיי כפיים וחסרי עבר פלילי את עצמם, בוקר אחד, כשהם מועמדים לדין פלילי בגין ביצוע עבירות תכנון ובניה (למשל, הקמת מבנה ללא היתר, ביצוע שימוש חורג במבנה ללא היתר וכן הלאה). כל הרשעה מסוג זה (כן, גם הרשעה בעבירת תכנון ובניה!) נרשמת במרשם הפלילי של הנאשם בה, דבר שעלול להזיק לו בהמשך דרכו, למשל, בעת קבלה למקום עבודה חדש הדורש הצגת מרשם פלילי "נקי" וכד'. יחד עם זאת, בפני נאשם קיימת האפשרות, במקרה והוא סבור, כי הרשעה עלולה לגרום לו נזק מהותי, לעתור לבית המשפט בבקשה לגזר דין ללא הרשעה. כמובן שזהו רק אחד מה"סודות" שאיננו גלוי לקהל הרחב, אלא מוכר לעורכי הדין העוסקים בתחום, כך שגם כאן, נחיצותו של עו"ד מתמחה בתחום ברורה למדי!

מהם סוגי העבירות בתחום תכנון ובניה ומי עתיד לתת את הדין עליהן?

חוק העונשין וחוק התכנון והבניה קובעים את סוגי העבירות על חוק התכנון והבניה. החוקים מפרטים ארבעה סוגי עבירות, אשר כל אחד מהם הינו נושא בענישה נפרדת:

• ביצוע בלא היתר של עבודה או שימוש במקרקעין
• ביצוע או שימוש בסטייה מהיתר או מתוכנית
• שימוש חורג
• בניה על קרקע חקלאית

פרק י': עבירות ועונשין לחוק (סעיפים 203 עד 255) מפרט מי הם הגורמים הנתפשים כאחראים על כל תכנון, עבודה ושימוש הדורשים היתר, ושכנגדם ניתן להפעיל דרכי אכיפה וענישה. בהתאם לחוק זה, האחריות מוטלת על בעל המקרקעין, האדם או הגוף המשתמש במקרקעין, קבלן הבניה, האדריכל המתכנן, המהנדס המתכנן או המפקח, בעל היתר מסוים וכן הלאה. כל אחד ואחד מהם עלול להזדקק לייעוץ משפטי, במקרה שיינקט נגדו הליך משפטי או מנהלתי.