בוננזת המיגון: איך תמ"א 40 עשויה להקפיץ את ערך הנכס שלכם
בעוד הדיון הציבורי בישראל מתמקד בביטחון האישי והלאומי, נותר נושא אחד קריטי מחוץ לרדאר: תמ"א 40. רובו המכריע של הציבור הישראלי כלל אינו מודע לקיומה של התוכנית או למשמעויות האסטרטגיות הטמונות בה. הנתונים היבשים מציגים תמונה מדאיגה: בישראל מועסקים כ-4.39 מיליון עובדים, כאשר על פי הערכות גורמי מקצוע, כ-25% עד 30% מהם שוהים במבנים ישנים שאינם ערוכים למתן מענה מיגוני תקני (ממ"ד או מקלט תקני).
הפער שבין הבית למרחב הציבורי
התפיסה הביטחונית הנוכחית מניחה כי האזרח נמצא בביתו. אולם, בעת מלחמה, מיליוני אזרחים נמצאים בדרכים, במרכזי תעסוקה או בתחבורה הציבורית. בהיעדר רשת מקלטים ציבוריים רחבה, נוצר "בור מיגוני" עצום. לצורך ההשוואה, בעוד שבפינלנד קיימים מקלטים המיועדים ל-85% מהאוכלוסייה בכל עת, ובשווייץ המכסה מגיעה ל-100%, בישראל שיעור המוגנים במרחב הציבורי אינו מתקרב למספרים אלו.
השאלות שנותרו פתוחות: מהנדסים את הביטחון
הקמת רשת ממ"דים ציבוריים דורשת ניתוח הנדסי וכלכלי מעמיק. בטרם קבלת החלטה, יש לבחון את המדדים הבאים:
מיפוי מלא: בישראל קיימים עשרות אלפי חניונים תת-קרקעיים. השאלה היא כמה מהם אכן עומדים בתקן מיגון של פיקוד העורף ומסוגלים לשמש כמקלט מאושר ברגע אמת?
פערי מיגון: בהתבסס על נתוני הלמ"ס ודוחות מבקר המדינה בעבר, חסרים כיום אלפי מרחבים מוגנים ציבוריים במוקדי ריכוז קהל. מהו המספר המדויק שנדרש כדי לצמצם את החשיפה ב-50% בטווח של 5 שנים?
היתכנות כלכלית: מהי העלות להקשחת חניון תת-קרקעי קיים כדי שיוכל לעמוד בעומסי הדף? הערכות מדברות על עלות נוספת של כ-1,500 עד 2,500 ש"ח למ"ר בבינוי חדש - האם המדינה מוכנה לסבסד זאת, או שמא מדובר בהעלאה שתייקר את מחירי הנדל"ן העסקי בכ-5%-8%?
מסקנה: אבולוציה אסטרטגית במקום תגובה למחדל. אין זה נכון להגדיר את המצב כ"מחדל", שכן המדינה לא קבעה מראש את בנייתם של ממ"דים ציבוריים כחלק מחובה אסטרטגית, ולכן לא הייתה כאן בחירה מודעת של זניחת פתרונות קיימים. עם זאת, עצם העובדה שנושא זה נעדר מהשיח הלאומי היא הכשל המרכזי.
שינוי הדיסקט מחייב מעבר מהגנה הממוקדת בבית הפרטי, להגנה הוליסטית על המרחב הציבורי. תמ"א 40 אינה רק תוכנית בנייה; היא סוגיה של ביטחון לאומי, תכנון עירוני וכלכלה. עלינו לשאול: האם נמשיך להמר על ביטחונם של מיליוני אזרחים מחוץ לבתיהם, או שנשקיע בתשתית שתבטיח את עמידות העורף במלחמות העתיד?
בטווח הארוך, סביר להניח שמחירי הדירות יעלו אך לא באופן אחיד.
אם תמ"א 40 תחייב הקמת מרחבים מוגנים ציבוריים, חיזוק חניונים תת-קרקעיים והגדלת רמת המיגון במרכזי תעסוקה, מסחר ומגורים, הדבר עשוי להפוך אזורים מסוימים לאטרקטיביים יותר עבור רוכשים ומשקיעים. כמה מנגנונים יכולים להעלות את ערך הדירות:
תחושת ביטחון גבוהה יותר
לאחר מלחמות השנים האחרונות, מיגון הפך לשיקול נדל"ני משמעותי. כפי שממ"ד מעלה את ערך הדירה, כך גם סביבת מגורים שבה יש מרחבים מוגנים ציבוריים זמינים עשויה להיות מבוקשת יותר.
שיפור התשתיות העירוניות
אם במסגרת התוכנית יוקמו חניונים ממוגנים, מרכזים ציבוריים חדשים ותשתיות משודרגות, הערך הנדל"ני של האזור כולו עשוי לעלות.
יתרון לערים צפוניות ודרומיות
בערים כמו קריית שמונה ,חיפה ואשקלון שבהן איום הרקטות נתפס כמשמעותי יותר, תוספת מיגון ציבורי עשויה לצמצם את "פרמיית הסיכון" שהשוק מגלם במחירים.
מצד שני, יש גם גורם הפוך: עלות הבנייה תעלה. אם יזמים יחויבו להוסיף מיגון משמעותי לפרויקטים חדשים, חלק מהעלות יתגלגל למחירי הדירות. במקרה כזה מחירי הדירות עשויים לעלות לא בגלל שהנכס שווה יותר, אלא בגלל שהוא יקר יותר לבנייה.
לכן ההשפעה עשויה להיות שונה לפי סוג הנכס:
דירות חדשות בפרויקטים שייבנו לפי התקן החדש - עשויות להתייקר.
דירות ישנות באזורים שבהם יוקמו מתקני מיגון ציבוריים - עשויות ליהנות מעליית ערך.
מבנים ישנים ללא מיגון וללא פתרון ציבורי קרוב - עלולים דווקא להיפגע יחסית.
מבחינה כלכלית, אם תמ"א 40 תהפוך למציאות, סביר שהיא תיצור בשוק הנדל"ן תופעה דומה לזו שיצר הממ"ד אחרי מלחמת המפרץ: מה שהיה בעבר תוספת נחמדה הופך עם הזמן לדרישת בסיס. כאשר הביטחון הופך למאפיין מבוקש, השוק נוטה לתמחר אותו במחירי הנכסים.
