“בדו”חות תקציביים של פרויקטים למגורים, סעיף ה’שמירה ואבטחה’ הפך בשנים האחרונות לאנומליה כלכלית. בעוד שעלויות חומרי הגלם – בטון, ברזל ואלומיניום – נתונות לתנודות שוק גלובליות ושקופות, סעיף השמירה מתנהג כמו ‘מס שחור’ שאיש לא יודע להסביר את גובהו.
תחשבו על זה כך: יזם ממוצע בחיפה, נניח בשכונות החדשות בנאות פרס או בהתחדשות העירונית בהדר ובנווה שאנן, מציב באתר מנוף, שומרים וציוד היקפי. בדו”ח העלויות המוגש למשקיעים ולבנקים, עלות השמירה הסטנדרטית עלתה בשנים האחרונות בכ־30% עד 120% בהתאם לאזור ולמורכבות האתר.
ברמה הארצית, עלות אבטחת אתר בנייה נעה סביב 1%–3% מעלות הפרויקט, אך באזורים עירוניים צפופים כמו חיפה היא נוטה להתקרב לקצה העליון של הטווח ואף לחרוג ממנו.
כמה זה שווה לדייר בחיפה?
בפרויקט מגורים ממוצע בעיר:
עלות אבטחה כוללת מתורגמת לכ־5,000 עד 15,000 ש״ח לדירה
בפרויקטים מורכבים יותר (הדר, נווה שאנן): 8,000 עד 18,000 ש״ח לדירה
בנאות פרס והבנייה החדשה: לרוב 5,000 עד 12,000 ש״ח לדירה
כלומר, כבר בשלב התכנון, לפני שהדירה בכלל נמסרת – כל רוכש בחיפה נושא על גבו אלפי שקלים שמקורם בסעיף אחד שאינו שקוף לציבור.
השאלה שצריכה להישאל היא לא רק ‘מדוע זה יקר’, אלא מה בדיוק אנחנו קונים בכסף הזה.
התשובה הכואבת היא שלא מדובר בטכנולוגיות אבטחה מתקדמות או בשירותי הגנה לדיירים. מדובר במנגנון עלות שמגלגל את עצמו לאורך כל שרשרת הבנייה – מהיזם, דרך הבנק המממן, ועד לרוכש הסופי.
כך נוצר מצב שבו המערכת הפיננסית והנדל״נית, גם אם בעקיפין, מגלגלת עלויות אבטחה חריגות אל תוך מחיר הדירה.
הזווית החיפאית – לא אחידה, לא שקופה
בחיפה הפערים חריפים במיוחד:
הדר ונווה שאנן – התחדשות עירונית צפופה, אתרים קטנים, לחץ יומיומי גבוה → עלויות אבטחה יחסיות גבוהות יותר לדירה
נאות פרס והמבואות הדרומיים – פרויקטים גדולים ומסודרים יותר → עלות נמוכה יותר יחסית, אך מגולגלת למחיר דירות גבוה מלכתחילה
התוצאה היא אחוז “שקט” מהמחיר הסופי של הדירה שמגיע ל־כ־1%–2.5% ממחיר הבנייה רק על רכיבי אבטחה.
ומה הפתרון?
אם רוצים להוציא את הסעיף הזה מהאזור האפור, נדרשים שלושה מהלכים:
שקיפות מלאה בדו”חות פרויקט – הפרדה ברורה של עלות אבטחה מכלל תקציב הבנייה
פיקוח עירוני על אתרים רגישים – בעיקר בפרויקטים קטנים וצפופים שבהם העלויות נוטות להתנפח
סטנדרט אחיד לחיפה – קביעה מהי עלות “סבירה” לאבטחת אתר בנייה, כדי למנוע חריגות לא מוסברות שמגולגלות לציבור
