נכון לזמן זה, מחירי הדיור עדיין לא ירדו באופן ניכר, בניגוד לציפיות ולהבטחות. גם תוכנית מחיר למשתכן, למרות שהבטיחה גדולות ונצורות, לא הביאה את ירידת המחירים המיוחלת. למרות שהתוכנית, אמנם, לכאורה, אמורה להציע הנחה גדולה על מחירה הבסיסי של דירה, לאורך השנים, צצו ועלו בעיות לא פשוטות הנוגעות ליישומה בפועל - בין אם המדובר בשיווקן של דירות גדולות שאינן מתאימות לדיירים שהיו אמורים לאכלס אותן, ובין אם המדובר בזמן המתנה ארוך למדי (של ארבע שנים או יותר). מה גם, שבעת היישום התגלה, כי אחרי הכל, אותה הנחה בה מדובר, הינה הרבה פחות משמעותית מזו שציירו לנו, בכישרונם כי רב, קברניטיה ומוביליה של התוכנית.
יתרה מכך, אם תקנו דירה בפרויקט חדש, בשלב שנקרא "על הנייר" מחוץ למסגרת תוכנית המחיר למשתכן, אתם עשויים לקבל את הנחת המכירה המוקדמת, אשר גובהה, במקרים רבים, אינו רחוק מאד מההנחה הניתנת לכם במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. כך שאם אתם מחפשים כרגע דירה ועומדים בתנאי תוכנית מחיר למשתכן, התוכנית יכולה להוות אופציה אפשרית, כמו גם האפשרות של דירות בפרויקטי בניה חדשים בשלביהם המוקדמים. אבל, כאן לא מסתיימות האפשרויות העומדות בפניכם, כי בשנים האחרונות התגבשה חלופה כדאית נוספת, שהולכת וצוברת פופולאריות - רכישת דירה מפרויקט תמ"א 38.
מהי תמ"א 38?
למי שלא עקב אחרי המאמרים שלנו, נזכיר בקצרה. תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית שמספרה 38) הינה תוכנית שמטרתה לחזק את יסודותיהם של מבנים ישנים מפני קריסה מחמת רעידת אדמה משמעותית. אבל כאן, צצה שאלת האינטרס - מדוע מישהו יתרום את עבודת חיזוק המבנים? ובנוסף - מה האינטרס של דיירי בניין לסבול מאי הנוחות הנוכחית, רק כדי שהבניין שלהם יהיה עמיד בפני רעידת אדמה שלא בטוח כלל שתתרחש? מכאן נולד רעיון התוכנית – קבלני הבניין והיזמים אמנם יחזקו את המבנים ויוסיפו ממ"דים, מרפסות ומעליות שהם לרווחת דיירי הבניין, אולם, בתמורה לכך, הם יזכו באישורים לבניית דירות נוספות בבניין. את אותן הדירות העודפות, יוכלו למכור ולאחר כיסוי ההוצאות, לזכות גם ברווח נאה. גם חלקן של העירייה או הרשות המקומית אינו נפקד ברשימת המרוויחים - תמורת אישורי הבניה שהיא מעניקה למבנים, המבנים בטוחים יותר, ולכן, העיר הופכת לאטרקטיבית יותר למחפשי הדיור. על הנייר, נראה כי מדובר בעסקה מוצלחת לכל הנוגעים בה. אבל, קיים עוד סוג אחד של נהנים מעסקה זו, ואותו, עדיין לא הזכרנו - האנשים המעוניינים לרכוש דירה בפרויקט תמ"א.
ממה נהנים רוכשי הדירות בנסגרת פרויקט תמ"א?
בנוסף לבעלי הדירות הקיימות אשר נהנים מהשבחת הנכס בעד ל-40%, ובנוסף ליזם/ קבלן הבניה שקוטף את הרווחים בעסקה, גם האנשים הרוכשים את הדירות הנוספות בבניינים שעברו פרויקט תמ"א נהנים - הם נהנים מרכישתה של דירה חדשה בבניין מחודש אבל במחיר מופחת. מאחר ורכישת דירה חדשה בבניין שעבר שיפוץ בפרויקט תמ"א, אינה בדיוק כמו רכישת דירה בבניין חדש, מחירה נמוך יותר. למעשה, מדובר במעין ייצור כלאיים -- הדירות שנוספו לבניין הן אמנם חדשות, אולם מאחר ומדובר בדירות חדשות שנבנו על תשתית בניין ישן, אין דינן כדין דירות חדשות בבניין חדש. ההבדלים הללו מאפשרים לכם להשיג דירות חדשות לגמרי, במחירים הנמוכים בטווח שבין 5% ל-20% מדירות חדשות בבניין חדש באותו האזור!
האם זה משתלם לכם, הרוכשים?
מעבר להנחה במחיר הדירה, רוכשי דירה מפרויקט תמ"א נהנים מיתרונות נוספים, אשר, לרוב, אינם קיימים בעת רכישת דירה חדשה בפרויקט חדש. כמן, למשל, קבלת מפתח בזמן קצר יותר או ערבות / הבטחה לכסף שהושקע, מכיוון, שפרויקטים המבצעים תחת הוראות תמ"א 38, עפ"י התיקון בחוק המכר, מבוצעים בליווי בנקאי צמוד.
האם הכל ורוד ברכישת דירה מסוג זה?
למרות כל האמור, ישנן מספר נקודות אותן יש לבחון בקפידה, בטרם כניסה להשקעה מסוג זה. גם נקודות אלה, כמו יתרונות הרכישה באופן זה, נובעות מטבע הרכישה, שהוא מעט שונה. למשל - בפרויקט כזה, קיימים שני סוגי דיירים - הדיירים המקוריים-הוותיקים של הבניין, והדיירים החדשים. חשוב לשים כי תנאיכם, כדיירים חדשים, זהים לתנאיהם של הדיירים הוותיקים, וכי הקבלן / יזם אינם מפלים אתכם לרעה. בדיקה זו תיעשה על ידי עיון מעמיק בהסכמים שנחתמו מול הדיירים הוותיקים, ויכולה למנוע סתירה בהבטחות. נקודה מובהקת לסתירה מסוג זה, הוא נושא החניות בבניין. כך, למשל, יתכן שקבלן יבטיח לכם כי משוריינת לכם חניה ספציפית, בעוד שבפועל, מקום חניה זה משוריין לדייר ותיק, במסגרת ההסכם שנחתם איתו טרם תחילת העבודה על הפרויקט.
כמובן שישנן נקודות נוספות המצריכות בדיקה, כדוגמת בדיקת רישום זכויותיו של היזם במינהל מקרקעי ישראל או בפנקס הבתים המשותפים (על פי הנדרש) - דבר המקנה לו את הזכות החוקית למכור לכם את הדירה, רישומו כחוק של הקבלן בפנקס הקבלנים וגם ניסיונו בביצוע פרויקטים מסוג זה. בנוגע לשתי הבדיקות האחרונות, נכון שהגיוני להניח כי הדיירים הוותיקים כבר ביצעו אותן בטרם כניסה לפרויקט, אולם אתם עלולים להיות מופתעים לגלות כמה מקרים שבהם לא בוצעו הבדיקות הללו קיימים.
