בכל הנוגע לפרויקטי תמ"א 38, עד לאחרונה, נחשבה הוד השרון לעיר המפגרת הרבה מאחור, ביחס לערים אחרות הדומות לה בגודלן. אולם, השנים האחרונות סימנו את נקודת המפנה ואת תחילתה של מגמת שינוי שהחלה בעיר. לדוגמה, בשנים 2014-2015 נרשמה עליה של קרוב ל-140% בהיקפן של הבקשות לקבלת היתר וזאת לעומת השנים 2012-2013. כיום ממתינים בהוד השרון עשרות מיזמים להיתרים והם כוללים כמה מאות דירות חדשות. בעיר כיום פועלים כ-30 יזמים, כששלושה המובילים בהן אחראים לבנייתם של כ-30% מסך כל הפרויקטים המבוצעים. רוב הפרויקטים מתמקדים בשכונת רמתיים, בשכונת הדר וכן גם בשכונת מגדיאל. רובן המוחלט של הבקשות להיתר הוגשו במסלולי ההריסה והבניה.
דירות למכירה בהוד השרון ותמ"א 38
בשנת 2014 במסגרת פרויקטי תמ"א 38, אישרה עיריית הוד השרון את בנייתם של ששה מתחמים בצפונה של העיר, בסל כולל של 53 מבנים אשר לגביהם ניתנו זכויות בניה נוספות. הזכויות הללו כוללות את התמריצים הנוספים להריסתם של המבנים ולהקמתם של מבנים חדשים במקומם ולחיזוק מבנים. במקרים בהם מדובר בחיזוק המבנים, עומדת תוספת הבניה על קומה נוספת, מעבר ל-2.5 קומות. במקרים של פרויקטי הריסה ובניה מחודשת הותרה הוספתן של שש קומות לכל אחד מהמבנים. מאחר והמדובר במבנים שכיום מרביתם בני שתי קומות עד ארבע, בסיומו של פרויקט הבניה שלהם הם עתידים להתנוסס לגובה של שמונה עד עשר קומות. בנוסף, תוכנית בניין העיר המקומית מאפשרת הכנת תוכנית מתאר ייחודית לכל מתחם, תוך התייחסות לפתרונות הנוגעים לנושא התשתיות. תוכנית מסוג זה צפויה להתיר בניה אינטנסיבית יותר (בניה לגובה, במגדלים). היות והמדובר בתהליך שנחשב למורכב מהאספקטים התכנוניים והביצועיים שלו, ניתן לומר כי מדיניותה של העירייה מעודדת ומגדילה את פוטנציאל התחדשותה של העיר לטווח הרחוק. מצד שני, איכותם של פתרונות שעתידים להינתן לנקודות ולסוגיות חשובות כמו חניה מספקת, רוחבם של הכבישים והתחבורה הציבורית עדיין אינה ידועה והיא תלויה, במידה רבה, בתוכנית המפורטת של כל מתחם. מצד שלישי, לפחות נושא תשתית התחבורה הציבורית נהיר למדי, בזכות הקו הצהוב של הרכבת הקלה, אשר מתוכנן לעבור בהוד השרון ונמצא מרחק הליכה קצר מרוב המתחמים העתידים להתפתח.
מה טומן בחובו העתיד להוד השרון?
עפ"י ההערכות, באותם האזורים שאינם נכללים במסגרת המתחמים החדשים, קיימים עוד כ-200 מבנים נוספים שעומדים בקריטריונים להתחדשות עירונית. חשוב לציין, בחלק מהאזורים מדובר בתשתיות חשמל המצויות ברף העליון של יכולת אספקת החשמל שלהם, ולכן, תוספת משמעותית של יח' דיור באזורים הללו תחייב מציאתם של פתרונות נוספים, כחדרי שנאים, מה שעלול להתגלות כתוספת מאתגרת, וזאת, בהתחשב בצפיפות הנוכחית הקיימת באזורים אלה. וכעת, נשוב לשאלה העקרונית, אשר אינה רלוונטית אך ורק כאשר מדברים על דירות למכירה בהוד השרון, אלא לכל אזור ואזור בארץ בו מתרחשת בניה של פרויקטי תמ"א 38 - מה משתלם לרוכשים יותר, דירה חדשה בבניין חדש או דירה חדשה בבניין מחודש שנכלל בפרויקט תמ"א?
חושבים על דירה לקניה - מתלבטים בין דירה מפרויקט תמ"א או חדשה מקבלן?
בהוד השרון, בדיוק כמו בערים אחרות בישראל, דירות למכירה "מגיעות" לשוק הנדל"ן במספר דרכים - הראשונה בהן היא דירות חדשות הממוקמות בבניינים חדשים שזה עתה נבנו בידי קבלני הבניה. על יתרונותיהן של הדירות החדשות אין צורך לשוב ולדבר, בעיקר כי כל פרסום על פרויקט חדש שנבנה מתייחס אליהם בפירוט ובהרחבה. על החסרונות, מסיבה כלשהי, מדברים הרבה פחות, וגם אז, תמיד, תוך כדי ציון היתרונות של דירה חדשה מקבלן. הדרך השנייה הן הדירות ה"משומשות" - דירות מיד השנייה, שאף הן מצוידות ביתרונות ובחסרונות. למרות שהיתרון הגדול שלהן הוא המחיר הזול, יחסית לדירות החדשות, מדובר בדירות שאינן חדשות ובבניינים ישנים, כך שלא כל הליקויים הקיימים בדירה ובבניין גלויים לעין. הדרך השלישית והצוברת תאוצה כיום, בעיקר בזכותם של פרויקטי החיזוק של תמ"א הן הדירות החדשות שבבניינים המשופצים.
מדוע דירות תמ"א בהוד השרון (ולמעשה, בכל הארץ) משתלמות יותר מדירות אחרות?
הדירות ה"עודפות" או הנוספות בפרויקטי תמ"א 38 נוצרות בשל רצונה של ממשלת ישראל לתמרץ יזמים וקבלנים הנכנסים לביצוע פרויקטי תמ"א 38 מסוג שיפוץ וחיזוק (פינוי בינוי). כך שמה שקורה בפרויקט כזה, הוא, שלאחר שכל אחד מבעלי הדירות הוותיקים מקבל את דירתו כשהיא גדולה יותר ומשופצת, את הדירות הנוספות ימכור הקבלן בסכום שהוא, אמנם, גבוה ממחיר דירה מיד שנייה, אבל אינו גבוה כמחיר דירה חדשה. בדרך זו, מצליחים הקבלנים להשיב לעצמם לא רק את עלויות הפרויקט, אלא גם רווח. אבל, מאחר ולא מדובר בבניין חדש באמת, כזכור, מחירן של הדירות הוא נמוך יותר.
בשורה התחתונה
אמנם, עיריית הוד השרון השתהתה מעט בכניסה לכל תחום פרויקטי התמ"א, אולם מאז שנכנסה לשם, ניתן לראות את התוצאות כשהן קורמות עור וגידים והופכות מתוכניות לבניינים ולדירות של ממש. עבור מי שמעוניין לגור בהוד השרון, מדובר באופציה לא רעה להגשים את החלום.
