בשנת 2014 פרסם משרד הבינוי והשיכון מדריך המיועד לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט פינוי בינוי. מדריך זה, המכונה "מדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקטים של פינוי-בינוי" כולל נקודות, דגשים וקווי התנהלות כלליים הנוגעים לפעילותם של בעלי דירות מול יזמים וקבלנים. המדובר בקובץ אשר גובש בזכות ניהולם של דיונים ארוכים במסגרת פורום "שולחן עגול", אשר בו חברים נציגים מהאספקטים השונים של התחום. המסמך פורסם באתר הרשמי של המשרד הבינוי והשיכון, ולכן, ניתן לסמוך על אמינותו ולהתייחס בכובד ראש להמלצות הנכללות בו. מאחר ומדובר בנושא חשוב מאין כמותו, אשר היווה אבן נגף בפרויקטי תמ"א לא מעטים, מצאנו לנכון לסקור את המסמך ולהביא לכם מתוכו מספר נקודות, שלדעתנו עשויות להיות קריטיות להתנהלות תקינה של בעלי דירות מול יזמים או קבלנים בפרויקט מסוג זה. בסיום המאמר צירפנו לכם גם קישור למדריך עצמו, על מנת שתוכלו לבחון בו את הנקודות המעניינות אתכם ספציפית.
מה כולל המסמך פינוי בינוי - זכויות הדייר?
ראשית, יש להבהיר - המסמך מתייחס להתקשרות שבין בעלי הדירות לבין היזם / קבלן אשר הם בחרו והוא אינו מגיע בכדי להתערב ביחסים הקיימים בין בעל הנכס לבין שוכרי הדירות (הדיירים בפועל), לבין דיירים בדיור מוגן או לבין דיירים בדיור ציבורי. המסמך עוסק במארג היחסים ביניהם ומתייחס למספר אספקטים של פרויקט ההתחדשות העירונית החל מהשלב הראשון של ההתקשרות בין בעלי הדירות לבין היזם או הקבלן ועד לנושאים כקבלת הביטחונות לפרויקט ותחומי האחריות של המעורבים בדבר. עשרה הסעיפים המפורטים בו, מנסים לגעת ככל שניתן בזכויותיו של בעל הנכס מול הגופים השונים.
הגופים מולם פועל בעל הנכס בתחילת ההתארגנות
במסגרתו של המסמך נוקט משרד השיכון את עמדתו הברורה כנגד הקבלנים המחתימים את בעלי הדירות על חוזים שאינם מוגבלים בזמן בשלבים ההתחלתיים של ההתארגנות. תופעה זו באה לכדי ביטוי במצבים שבהם חוזה מקדמי, שעליו חתמו בעלי דירות כשברשותם חסרה הבנת משמעותו, היא זו, אשר בשלבים מאוחרים יותר, מונעת מהם להתקדם עם הפרויקט או להתנתק מהקבלן הבעייתי. "לפני חתימה על הסכם פינוי-בינוי, עדיף שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות או המגבילים את יכולת המשא ומתן של הדיירים." והמדריך מוסיף את המלצתו מהו הדבר הנכון לעשות - "עם זאת, ניתן לחתום על כתב אישור/מסמך כוונות מוגבל בזמן קצוב כדי לסייע בקידום הפרויקט." וממשיך ומפרט "בדרך כלל, מומלץ שכתב האישור יהיה בתוקף לתקופה שלא תעלה על כ-18 חודשים ממועד חתימתם של מרבית הדיירים (לפי קביעת הדיירים) ומקנח את הפסקה בעצה הבאה "יש להיזהר ממתן התחייבות בלתי חוזרת בעניין. כבר בשלב זה מומלץ להיוועץ עם עורך דין בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקאות פינוי-בינוי טרם חתימה על כל מסמך כוונות."
התמורה העתידית
המדריך המפורט אף מתייחס לעניין התמורה שאותה עתידים לקבל בעלי הדירות תוך שהוא מדגיש מספר רכיבי תמורה שעליהם צריכים בעלי דירות לתת את דעתם - "מומלץ כי התמורה שלה יהיו זכאים הדיירים תכלול את הרכיבים האלה: דירה חדשה (או פתרון דיור חלופי), מימון שכר דירה במהלך תקופת הביניים (ועד לאכלוס בבניין החדש), מימון הובלת תכולת הדירה (בשני המעברים), אפשרות להשתתפות בשכר טרחתו של עורך דין המייצג את הדיירים, אפשרות לסיוע בתשלום הוועד בבניין החדש לתקופת זמן מוגבלת ועוד."
הדיור החלופי לתקופת הפרויקט
נקודה נוספת חשובה אשר עולה במסגרת העיסוק בזכויות הדייר במסגרת פרויקט פינוי ובינוי, הם דמי השכירות אותם אמור לשלם היזם עבור או לבעלי הדירות שמתפנים מדירותיהם, עד לרגע הכניסה לדירתם החדשה. לכאורה, הגיוני והוגן כי העניין אמור להיות מוסדר בדרך ההוגנת לשני הצדדים, אבל כותבי המסמך חשו צורך לחדד את הנקודה ולהדגיש גם את אורך התקופה בה ייקבע גובה דמי השכירות: "מומלץ שבמהלך התקופה שבין מועד מסירת הדירה הקיימת ליזם ועד להשלמת הפרויקט וכניסת הדיירים לדירה החדשה (כלומר מפינוי הבניין הישן והריסתו ועד אכלוס הבניין החדש), יממן היזם שכר דירה לדיירים לפחות בגובה שכר דירה המקובל במועד הפינוי באותו אזור (בהנחה שקיים באזור היצע דירות להשכרה) או באזור דומה סמוך. דמי השכירות יקבעו בהתאם לדירות בעלות מאפיינים זהים לדירות הדיירים הקיימות, סמוך למועד פינוי הדירות, על פי מחירי השוק. יש להסדיר בהסכם את אופן התשלום לדייר, את תדירות התשלום ועוד. כמו כן, יש לקבוע מנגנון לעניין הצמדת שכר הדירה והתאמתו לשינויים בשוק, שיחולו בתקופת השכירות הרלבנטית.". והמסמך מסייג את תקפותו של הסעיף "סעיף זה לא יחול כאשר הדיירים עוברים ישירות מדירתם הישנה לדירת התמורה, כגון במקרה שהיזם בונה את דירות התמורה במתחם על קרקע פנויה או במקרה של קבלת פתרון דיור מיידי מחוץ למתחם."
בשורה התחתונה
נעשה כאן מאמץ ראוי לציון של משרד הבינוי והשיכון להכניס מעט סדר ב"מערב הפרוע" שנוצר בתחום התמ"א 38, להכניס מעט הגינות במצב הלא מאוזן בו קבלנים ויזמים ממולחים ומנוסים מנתבים את בעלי הדירות לעסקאות הנוחות להם, ומנצלים את חוסר הידע שלהם על מנת לצאת כשידם על העליונה. אם אתם שוקלים להיכנס לפרויקט כזה בקרוב, המדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקטים של פינוי-בינוי, הוא בהחלט משהו שעליכם לקרוא בעיון.
